深圳试水集体土地直接入市 专家警示城区抢地风险

    备受外界瞩目的深圳“新土改”又有新举措。近日，深圳首宗“农地”以1.16亿元的出让底价挂牌，并将于12月20日进行拍卖。作为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点，该地块采用3∶7的收益分成方式也受到关注。

    上海严跃进接受本报记者采访时表示，农地入市真正的障碍不仅源于现有土地制度下的法律约束，更重要的是其背后较为繁冗的利益关系。此类土地交由市场后，不仅得到了市场定价，同时厘清了利益与收益，最为重要的是理顺了土地背后的权属关系，具有标志性意义。

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，此地块的成功出让有望成为一个范例，推进深圳各地盘活土地存量，如果可行，不排除将来会有更大限度的放开。

    土地收益3∶7分成

    资料显示，该地块位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区，来临深圳机场和广深一级公路，土地面积14568.29平方米，建筑面积69900平方米，土地使用年期为30年。土地性质为工业用地（新型产业用地），准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。

    值得注意的是，对于这块土地的所得收益，将由凤凰社区和市国土基金以3：7的比例进行分成，村集体组织并可继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套。

    “以前村集体工业用地的出让都不是透明化操作，有可能部分村民不同意，却被村长和一些村干部强制出让给企业，村干部从中寻租，造成村民利益的损失。”深圳市规划国土委内部人士坦言，以后集体工业用地都将在土地交易中心进行公开出让，价位及细节透明化将有利于保障村民的利益。

    业内分析认为，3∶7收益分成的方法，并不只是以一次性赔偿割断农民与农地的所有联系，而是让农民与集体经济以占有股份的方式分享持续性的经济收益，有利于将农民的权益纳入考量。

    凤凰社区相关负责人表示，对于原住民来说，收益比简单的租地或卖地更“可持续”，“土地成功出让后，社区股份公司还会通过增资扩股的方式入股竞标企业，成为其股东。”

    “合理的分成机制，是调动农地入市中各类资源流向合适领域的最有效方式。”严跃进认为，目前简单的“五五”分成方式并没有激发农村集体的热情，而“三七分”附带物业所有权和经营权的做法，不仅能避免相应农村集体经济遭遇卖地的质疑，而且能把握增值空间，同时保有一定的物业，更是长效利用土地资源的较好模式。

    聚焦存量土地盘活

    自《深圳市土地管理制度改革总体方案》于2012年5月25日正式公布之后，深圳市的新一轮土地改革已经启动一年多，主要聚焦存量土地二次开发利用。

    今年1月，深圳市政府以1号文的形式公布了《优化资源配置促进产业转型升级“1+6文件”》。文件规定，原农村集体经济组织继受单位，实际占用的符合城市规划的产业用地，在厘清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。

    十八届三中全会提出的“建立城乡统一的建设用地市场”，是前述地块入市的催化剂。深圳土地资源紧缺，对于存量土地的开发利用显得至关重要。据了解，深圳市新增用地即将耗尽，新一轮土地利用总体规划确定，全市建设用地总量为976平方公里，目前仅剩约46平方公里。

    严跃进分析，从全国市场来看，部分城郊农地处于闲置状态，城市产业向外拓展就产生了产业用地的需求。“尤其对于深圳及部分用地稀缺的城市而言，更需要对土地资源进行盘活。”

    然而，“原农村集体经济组织在城市化后，不少土地在完善土地权益争议中存在政府拿不回、集体用不了的尴尬局面。”深圳市规土委主任王幼鹏此前曾表示，对于深圳而言，新一轮土改的核心在于探索基于存量土地利用的新的土地管理制度。