房企未缴规模或450亿 高管担忧地税清算力度转严

    房企是否存在3.8万亿土地增值税巨额欠缴？央视日前一则报道，连日来引发国内知名房企的联合反弹。一直到11月26日晚间，国税总局回应称，上述巨额欠税为推算有误，市场对于这一争论基于的算法博弈基本尘埃落定。

    对于上市房企而言，该事件引发的影响或难迅速消解。

    11月26日，北京某上市房企高管受访时推测，下一步，各地地税部门对于房地产增值税的清算力度或加强，不过同时指出，该事件对于上市房企的财务影响有限。

    实际上历次加强土地增值税清算管理的制度出台，都会引起市场对于上市房企业绩层面的担忧。加上上述事件逐渐由会计算法之争，升级为土地增值税的税制可行性之争，可能会引发各地地税部门从严清算，甚至通过政策调整加快项目清算的要约。

    与此同时，深圳地税人士在回应上述事件时，也指出土地增值税的问题不在拖欠而在偷逃。

    本报记者联系多位业内人士，均认为央视解读失误背后，房企土地增值税确实仍存未缴的情况，不过对于这一规模的测算，可能会在数千亿元。

    中小型房企或无钱缴足

    为什么土地增值税频频被单列出，成为影响上市房企投资情绪，甚至引发公众极大关注的议题？

    由于目前各地在征缴土地增值税时，由于存在政策差异，以及房企在应对相关纳税条约上，存在诸多避税操作空间，因此其中隐藏的未缴额度往往令市场惊诧。

    尽管央视引用的算法被证实误读，不过不少业内人士随后也推算了所谓的“欠缴”规模。譬如11月25日国泰君安推测，以2005年-2012年，全国商品房累计销售额乘以5%的税率，扣除已缴额之后，行业整体未交额7500亿元；以万科计提的58亿作为基数，根据市场份额反推，该数据为3000亿元左右的规模。

    如果按照3000亿元简单估算，上市房企从中影响几多？

    11月27日，北京某投资咨询公司高管受访时推算，简单按照目前上市房企占整个行业15%的市场份额计算，摊派到上市房企头上，约450亿元。

    “这应该算是比较保守的算法”。该人士同时指出，“延后缴纳或者通过手段合理避税，都对房企的资金面利好。目前市场融资成本太高，数十亿的资金一年融资成本就达到几个亿。”

    按照日前公布的上市公司三季度报告，A股市场约130余家上市房企期末现金及等价物的规模约3300亿元，450亿元在该数据中占比14%左右。

    “对于大型开发商来说，影响可能有限，比如万科销售额能达到千万以上，而其已计提未达到清算条件增值税58亿，因此缴纳这笔税费的经营压力并不会太大。”按照北京某开发商人士的说法。

    与此同时，上市房企的现金流却呈现明显的两极分化，不同地区不同规模的房企可能受到的影响并不一样。

    除了为首的8家现金流达到100亿左右甚至以上之外，还有近80家三季度末现金流小于10亿元，甚至有20余家少于亿元规模，5家少于千万元规模。如果按照已计提未达到清算条件增值税的口径计算，或有中小型上市公司现金流量无法覆盖未缴额度。

    “在高房价的拉动下，近年来房地产行业的毛利率一直较高，使得上市公司预缴和清算差距还是存在一定差距，如果地方政府加速清算，并要求上市公司补交土地增值税，可能对部分上市公司的现金流量表造成一定的影响。”上述投资咨询公司人士表示。