2011年楼市预言：将呈现“冰火两重天”面临洗牌

　　中央经济工作会结束了，照例是官话套话多于实际行动，因此，中国楼市的状态不会产生根本的改变。2011年的中国楼市对于中国民众来讲，将是极为漫长的一年。

　　毫无疑问，各地政府将死撑房价，大拆迁运动将在这一年表现出极为惨烈。因为各级政府官员任期都是短期面临升迁，做其他的产业很难产生政绩，唯有拆迁兴建市政工程才能得到赏识。这种背景决定了政府必须卖地生财，否则，拿什么去建政绩工程？现在的问题是，长三角珠三角县以上城市基本无房可拆，所以，内地的江西、湖北、河南、安徽、湖南、四川、重庆、河北、广西、贵州、云南等省的县城四处开花，全面拆建。

　　在大拆迁运动中，这些地区房价绝无下降的可能，但是，也没有上涨的动力。市场呈现的是胶着的状态，大量的新建住宅全部空置。全国660个城市，住宅空置量迅速扩大到8000万套，这其中，开发商的空置率全面提高，已卖出住宅空置大量产生。

　　楼市的胶着状态也呈现在一二线城市。从资金层面看，明年的新增贷款不会少于7万亿，那么，理论上很多资金将继续流进楼市，但是，因为楼市总盘量太过庞大，一点资金已经没什么用处。如果支撑房价，在房地产投资保持36%增长的同时，货币增量要超过30%才有可能维持房价的上涨态势。从目前情况看，即使不加息，也不可能增发30%的货币，因此，成交清淡是一二线城市楼市的主流。

　　从许多国家楼市泡沫破灭的情况看，胶着状态最长的为日本，保持了23个月。中国楼市的胶着状态开始时是2010年的5月份，经济背景与日本类似，照此时间推算，一线城市房价下跌要到2012年4月份，顶多延长到2012年5月份。所以，整个2011年保持胶着。

　　上面是供给层面呈现的是胶着状态。然而，在需求层面，表现的是焦灼状态。这个需求有一部分是真实需求，尽管所占比例不高，但是，很有可能是这场击鼓传花游戏的最后接棒人。原因是，按耐不住这种焦灼。另一部分需求是资金层面的需求，这部分资金是有成本的，长期闲置，势必会影响投资收益，又怕一走进楼市就被套住。而且，这部分资金不会投到其他市场。所以，这种焦灼也是很难受的。

　　现在的房价支撑的动力主要是货币，因此，货币政策的变化对楼市影响很大。现在的问题是，2011年，货币政策的变化是谁也说不准的。市场普遍认为会加息。如果加息，明年至少有两次加息的时间窗口，第三次加息后，基准利率会达到3%，基本会实现零利率的状态，那么，一线城市房价将会开始下跌。全国房价整体下跌要等到第五次加息后。

　　从目前的情况看，央行加息的动议不强。因为加息，不仅仅可以遏制通胀，也不仅仅可以刺破房价泡沫，还极有可能误伤地方政府和中央的投资项目。地方政府的融资平台今年预期将突破10万亿，加息两次，提高0.54%，一年地方政府要新增利率支出近650亿，而地方政府投资的许多项目都是匆忙上马的项目，不仅效率低下，投资没有收益，还有可能引发大量工程烂尾。

　　中国楼市就这样成了中国经济得死结，无法解开。最后的解决之道，只有泡沫破灭一条道，无论政府如何支撑房价，实际上都是死路一条。在度过2011年的胶着和焦灼之后，能够为楼市迎来新生的，不是土地供给，也不是什么社会保障住宅，而是楼市在剧烈动荡后的重新洗牌。