深圳地产主场北移龙岗 价值飞跃启龙城豪宅时代

近年来，我国城市与区域经济的空间结构正在加速重组，共享与互补、整合与竞争，成为城市发展战略的新主题，城市群已然蓬勃兴起并仍在进一步的发展之中，融城发展已成为我国乃至世界城市化进程中必然的趋势，也成为了最令人瞩目的事件。

从近年来的种种规划中可以看出，深圳正向国际化大都市的目标迈进。珠三角城市一体化、深莞惠融城一体化的浪潮席卷而来，龙岗中心城成深莞惠城际新中心，城际轨道交通网络的建设更是进一步带动人居聚集龙岗板块。

深圳从当年的小渔村崛起为现代化大都市，而在经济飞速跨越的背后，经过30年的高速发展，这个年轻的城市也正面临土地资源“难以为继”的发展瓶颈。2009年12月14日，深圳市规划国土委公示的《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》草案道出了深圳目前在土地资源上面临的严峻形势：在经济特区内福田、罗湖、南山和盐田四区完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”；而规划期间经济特区外宝安、龙岗、光明和坪山四区建设用地规模增速逐步下降，严密控制土地开发将成为深圳下一步土地利用的重点。

土地资源决定着城市发展规模，是城市竞争力的体现，也是城市空间发展的决定性因素，直接影响着城市的可持续发展。如果说“东进”、“西去”代表的是深圳地产辉煌轨迹的过去式，那么大步向北，则是深圳城市布局遭遇带状“瓶颈”之后的突破口。

深莞惠一体化造城际新中心

今年，国务院发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》明确提出：“按照主体功能区定位，优化珠江三角洲地区空间布局，以广州、深圳为中心，以珠江口东岸、西岸为重点，推进珠江三角洲地区区域经济一体化”。

深圳、惠州、东莞三市曾同属一个地区，是珠江三角洲城市群中的重要城市，三城市组成珠江口东岸地区。龙岗是深圳面积最大的行政区，不仅拥有得天独厚的经济、地理和人文环境，而且还位于港、深、莞、惠四城的中心位置，是深圳连接港、莞、惠的门户与枢纽。

结合龙岗区的发展现状和优势，龙岗区确立了以总部经济、现代物流、现代商贸、高端旅游及服务外包等为高端服务业的重点发展方向。据初步统计，龙岗区２００９年上半年地区生产总值６６６．３８亿元，同比增长８．７％，地区生产总值增速居全市六区之首。在未来大都会格局之下，龙岗具有广阔的高端服务业发展空间。据有关专家预计到２０１０年，龙岗对服务业的市场需求将达９００亿元。

龙岗中心城是规划中的龙岗政治、经济、文化中心，该片区教育、市政、商业等城市化配套方面都已逐渐成熟。深、莞、惠的一体化，龙岗中心城基本属于中心位置，将从边缘变成一个新兴的中心区。深圳大学著名教授魏达志在龙岗中心城召开的财富论坛上分析道，随着深港一体化的推进，深、港、莞、惠将发展成为功能互补、结合紧密的城市群，龙岗中心城作为四城交流的门户地区毫无疑问将成为一个重要的商贸中心。

基础设施升级提升城市价值

按照深莞惠三地政府于今年５月在东莞市签署的《深圳市东莞市惠州市关于边界道路建设及连接工作计划的协议》，未来５年，深圳、东莞、惠州三市衔接道路，将主攻１１条高快速路和８个国省干道项目，打通断头道路，基本实现三市路网互联互通，进一步强化三市中心城区间１小时交通时间圈，提高中心城市辐射带动能力。

深莞惠一体化不断取得实质性进展，３个市建立了联席会议制度，在规划、社会公共服务、交通运输、药品安全管理等广泛领域的合作形成了共识。推进深莞惠三地交通一体化正紧锣密鼓地进行中，除了莞惠城际快速轨道交通项目已动工外，深圳地铁延伸至惠州已进入前期运作，惠州机场与深圳机场的合作也在快速推进，而三地跨市公交近期还将开通更多的线路。

配套设施越来越完善，交通、撤关、大运会、地铁，对龙岗未来房地产的发展有很大的推动作用。未来龙岗楼市肯定会和市区价差不断缩小。以龙岗中心城为例，自２００２年住宅销售价格为３３７８元／平方米；２００７年，中心城住宅成交均价达到１０５４２元／平方米；２００９年，龙岗中心城均价已涨至１．１万元／平方米。

２０１１年大运会在龙岗举行，优越的城市规划加上地铁３号线和奧体中心的建设，在大运场馆及地铁交通等配套公用设施建设的带动下，龙岗中心城将完全纳入深圳半小时生活圈，将交融深、莞、惠三地乃至珠三角区域广大置业群体。

深圳地产主战场北移龙城

利用全市最大土地储备区的后发优势，龙岗区已大量承载了因土地瓶颈而外流的新型企业，大量高收入岗位由此生成。龙岗经济发展将使龙岗中心城在整个深莞惠城市圈中占据举足轻重的地位，大量来自会展业、服务业、金融业、制造业等行业的企业将会选择龙岗中心城作为企业发展一个重要据点，未来大批企业的汇集将在龙岗中心城形成大量商业及居住需求。英联国际不动产董事长郭建波表示，在深圳变大之后，新生区将分流主要置业人群，深圳周边一小时区域的房价有望追赶特区内价格。

有业内人士人说，龙坂片区、龙岗中心城地铁开通后，其硬件设置甚至比关内一些地区都好，特区扩容后必然升值，房价有可能高过“关内”。２００９年，《深圳市综合配套改革三年(２００９－２０１１年)实施方案》公布，“将经济特区范围延伸至深圳全市”专项方案向国务院报批。特区扩容不是一次简单的深圳面积扩大，而是将深圳置身珠三角一体化中，催化深圳再次腾飞。龙岗作为珠江口东岸城市圈的重要节点，在深圳融入珠三角一体化的进程中将扮演着重要的角色，龙岗未来的经济发展空间极其广阔。２００８－２００９年深圳供应主要集中在“关外”，龙岗供应占总供应的３０％以上，其中龙岗中心城的土地供应量占整个龙岗的５９．８％，为未来龙岗区域供应的主体。

１１月份最新的统计数据显示，全市新房成交均价约为１．９万元／平方米，龙岗新房成交均价约为１．２万元／平方米，龙岗区成交１６．４万平方米／１８１４套，占总量的３５．１％。龙岗可建设用地３６８平方公里，占全市约８００平方公里的一半，龙岗尚未建设的也占了全市的一半左右。龙岗未来必然是深圳房地产开发的主战场，而且会形成相对稳定的供求关系，龙岗未来升值前景非常明显。

产品升级开启龙城豪宅时代

龙岗中心被誉为特区外都市化的一个标本，位于深、莞、惠三市的三角中心地带，正崛起成为大深圳东部核心最适宜人居的区域——龙岗中心城。宝安中心区、龙坂片区和龙岗中心城，“关外”这三大板块可以说是现在深圳楼市倾斜的重心。宝安中心区先发制人，早在２００５年房价开始“破万”，现今已有赶超中心区之势；龙坂片区，名盘名企云集和深圳次中心的引力对置业者的号召颇强，可惜交通现状和配套设施亟待改进。龙岗中心城尽管离市中心较远，但是却独有山水资源和自然景观，适合豪宅衍生，最重要的是，未来深圳大部分住宅用地都将来自龙岗，可谓把握了市场的“命脉”。

近年来，包括万科、中海、招商、鸿荣源、龙光、天健、绿景等地产商在内的１０多家品牌地产商云集“大运板块”。业内人士分析，作为龙岗最核心的地产板块，主流地产开发企业参与到龙岗城市运营进程，对于诸多地产开发商来讲是一次产品能力、市场能力的全面检验，也是龙岗城市升级的绝佳契机。大运板块拥有的生态景观、超前规划等多重人居优势，加上品牌地产商的倾力打造，这里有机会成为深圳乃至珠三角极具前景和潜力的人居片区。２００９年，龙岗中心城楼市在中海、天健、振业、鸿荣源、深业、珠江、绿景、龙光、星河、益田等品牌地产商带领下迈入品牌与品质竞争阶段，提升龙城片区整体楼市开发水平，使其迈上新的台阶。

龙岗中心城今年在供应量上占龙城近期住宅供应的半壁江山，也成为引领龙城居住升级的主流力量，其中公园大地、奥林华府、万象天成、华业玫瑰郡、以大户型设计１３０至１６０平方米以上的大户型单位为主，加上深业·紫麟山、龙光君悦龙庭、绿景大公馆几大豪宅项目使２００９年龙岗豪宅供应量骤然加大，改变了龙岗中心城豪宅市场在深圳楼市的分量与影响力。年底还将有多个新盘入市，包括阳光天健城、家和盛事、益田大运城邦和鹏达摩尔城，大运城邦和摩尔城更是目前龙城占地规模最大的两个项目，不仅填补了此片区中城市综合体的空白，也大幅提升了片区龙城楼市的价值。