2014年楼市存政策风险 高位震荡不是购房好时机

　　2013年房地产市场风云变幻，一、二线城市房价持续领涨，个别三、四线城市房价面临崩盘，房价调控难以达标……转眼间一年就过去了，2014年房地产市场会有些什么样的新变化呢?叶檀携手复旦大学地产运营研究所所长蔡为民、中原地产研究咨询部总监宋会雍、上海易居房地产研究院副院长杨红旭，跟您一起热热闹闹聊楼市。

　　房价仍将上涨?

　　“任大炮又放炮了!”成为房地产市场多年不变的调侃。近日，华远地产董事长任志强再发神预测，预测2014年房价或将上涨。

　　涨、涨、涨，过去十年“涨”字领头，真称得上是“黄金十年”。 此方唱多，那方唱空，被人戏称为经济界“空军一号”的谢国忠近日表示，2014年房价会下跌50%，瞬间惊呆了小伙伴。一个说要上涨，一个说要下降，2014年房价又有好戏看。

　　宋会雍：目前市场整个向上的惯性还是非常的强烈，但是会存在政策风险。2014年出台一部分政策的可能性非常大，2014年可能前半段维持一个向上的势头，到了中后段可能会出现一些波动风险。

　　杨红旭：2014年相比2013年还是涨，但是全国环比涨幅可能回落到6%到7%。在2014年的下半年或者第四季度，环比涨幅基本上会持平，或者在零涨幅这条线上小幅波动。同比涨幅2013年12月时已经见顶，2014年房价温度会延续2013年的情况，但是2014年下半年将会趋弱，2014年同比涨幅的增幅会持续回落，整体形势为高位震荡，逐步降温。

　　蔡为民：三线以下的城市2014年降价的概率比较大。像上海这样的城市，维持15%的价位上涨是可以期待的，甚至于可能更高，达到15%到20%也不会令人意外。

　　上海的房价高高在上，用一句话总结就是：说多了都是泪。据搜房网统计的数据显示，2013年全年，全国平均每平米房价涨幅不到1000元，而上海则每平米平均涨了近1700元，12月份平均价格达到了27508元/平方米，多么“人艰不拆”的数据。2014年上海的房价还会如此嚣张吗?

　　蔡为民：我在2013年下半年7月开始就作了一个判断，4年内上海房价会翻一番，换言之，一年涨25%。现在第一年刚过一半，已经涨了20%左右，所以今年我这个判断一定可以实现。

　　杨红旭：从2013下半年到2014上半年算第一年度，涨20%可能已经实现，但是2014年下半年到2015年上半年，绝对不会再涨20%。

　　宋会雍：我认为，2014年的上半年上海房价会维持一个惯性，但它的上涨力度会逐渐减弱，到2014年的下半年将开始出现疲软，但从2014年的年中到2015年年中，能够走平能走稳就不错了。

　　房产税何时扩围?

　　上海、重庆两地试点开征房产税至今整整三年，房产税在上海、重庆先行先试满三年，试点效果争议不断，网友调侃房产税既非降价“利器”，也不是摆脱土地财政的“神器”。

　　开征的3年间，房产税试点扩围的声音不绝于耳，但始终缺少下文。沉寂了些许时日的房产税扩围，因为十八届三中全会通过的《中共中央关於全面深化改革若干重大问题的决定》又再度被热议。《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，让房地产税改革再次成为业内关注的焦点。房产税扩大试点的“靴子”何时才能真正落地?

　　宋会雍：房产税此前在北京、上海试点应该是不成功的，它没有解决两个问题。第一，房产税并没有对楼市调控产生很明显的影响;第二，也没有给政府带来很高的税收回报，因此这个试点工作我认为应该要重新选点展开。

　　蔡为民：从政府的角度讲，不愿意现在大范围课征，因为卖地都来不及。其实在我看来，这是更加明显典型的温水煮青蛙，因为土地一定是越卖越少，房屋一定是越盖越多，所以政府收税的手肯定有一天要把从土地转移到房屋，但不是现在。我甚至认为10年内，全国大范围实施房产税的几率几乎是零，最多就是试点，但我相信试点的城市在10年的过程当中会逐步增加。

　　叶檀：其实推出来的都是温水煮青蛙的政策，如果等到房产税立法出台可能要3年左右的时间，但是不妨碍它试点，当它试点一批一批出来的时候，可能10年之后你会发现地方政府不卖地了，开始收房产税了，这一天会到来的，所以大家现在投资的时候要做好10年之后的预期，10年之后有可能房产税变成一个地方政府非常重要的税种。

　　楼市投资“去哪儿”

　　从2008年起，投资楼市属于“傻瓜式投资”，怎么买怎么赚。2011年房价因限购令的推出克制了一段时间，2013年又继续高歌猛进，到了2014年还能这么放心操作吗?2014年楼市投资应该杀入价格相对便宜的三四线城市，还是去攻占价格持续被看好的一二线城市呢?

　　宋会雍：一、二线城市房价更稳。如果排除政策因素，单就当下市场的发展局面的话，一些投资性的群体，至少在短期两到三年当中还是可以去考虑去买。但是相对来说要有选择。即便像上海这样的城市，也不是所有地方的涨幅完全一致。如果采用满地撒豆的做法就风险较大。

　　蔡为民：上海的房地产经得起最严厉的调控。过去可能大家都一样，现在开始要细分了。

　　杨红旭：房地产关注两个方面，第一个是区域差异，第二是周期性波动。三、四线城市因为波幅比较小，可以相对放心地去买。但一、二线城市在2013年涨幅很大，2014年火山爆发之后的余温尚在。假如现在在上海买房，不见得在2014年底这个房子会出现15%到20%的涨幅，并没有这么乐观。2014年在一线城市购房不是一个很好的时机，房价会有波动，如果不是刚需，宁可再等等。自住刚需，该买就买，目前是短周期波动，长期看好。

　　叶檀：不同城市不同楼盘分化非常厉害，如果是一个安全型投资者，在核心城市的核心区域是最安全的，三、四线城市也有核心城市，也有核心城市的核心区域。