怎样还贷才划算? 理财师细解房贷提前还款之惑

　　随着广大城乡居民的收入水平不断提高,过去的“房贷族”手中有了余钱,是提前还款,还是按合同约定还款,成为了困扰许多所谓“房奴”们的一个常见问题。

　　哪些情况不宜提前还房贷呢?记者采访了农行财富中心李主任,他表示通常若理财收益能覆盖贷款利息支出,或短期有超过正常收入水平的支出建议不提前还房贷。对不宜提前还房贷的情况李主任进行了如下分析:

　　目前已享受7到9折利率优惠的房贷或住房公积金贷款的市民。由于这些贷款人已享受了较低折扣或低利率的优惠政策,以后再申请贷款难以获得如此低的利率。目前若央行在年内无降息动作,或央行降息,利息会比前期更低。这种情况下若理财收益率高于贷款利率,可通过理财收益来抵充贷款的利息支出,并实现套利收益。

　　市场利率处于平衡状态或处于降息通道,宏观经济处于萧条或复苏阶段,贷款人具备较高的理财专业知识和较强的风险承受能力。当宏观经济处于萧条阶段,国家为支持经济发展,通常会采取降息方式,存、贷款利率步入下降通道,债券价格一般处于上升通道,此时投资长期债券或债券型基金会获得较高收益;若宏观经济处于复苏阶段,则股票的价格处于回升阶段,投资股票或股票型基金会获得较高的收益。

　　等额本金还款期已过1/3的购房者,以及等额本息还款已到中期的购房者。由于等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义不大。

　　家庭或个人今后几年的规划和资金需求可能较高,则不宜提前还房贷。若年轻夫妇结婚不久,在不远的将来必然会面临养育子女、赡养父母、储备子女教育金等需求,这对家庭资金提出较高要求,这种情况不必提前还贷。

　　哪些情况需要提前还房贷?李主任表示:“每个家庭要根据自己的实际情况,结合国家的相关政策来确定,符合如下情况可考虑提前还房贷。”

　　在利率变动处于上升通道,而投资理财的收益刚能覆盖或不能覆盖贷款利息支出,可考虑提前还房贷;理财意识不强,不能有效克制消费欲望者;不愿意有负债,不想承受过大生活压力的贷款人;贷款时实行上浮利率者和处于还款初期的贷款人;希望将房屋按揭贷款还清,再以房产抵押从银行获取更多贷款的情况;收入不稳定或收入前景不确定,最好提前还房贷。提前还房贷不一定是全部还清,可根据银行的规定提前偿还部分房贷。

　　在此提醒广大读者,提前还贷需注意三个问题:问清银行要求,是否要收违约金;准备相关文件,如身份证、借款合同到银行办理审批手续;及时退保及解抵押。

　　借款人如果结清贷款的话,一定要及时携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证去有关部门办理解抵押。对于提前还贷收违约金,各银行有不同的要求,一般三年以上不需支付,对三年以内违约金,有的多收一个月或三个月的月供,或多收提前还款额一个月的利息等,所以提前还房贷必须了解借款合同是如何约定的。如果资金用于理财多实现的收入与违约金差不多,可等到不需支付违约金时再还房贷。