无崩盘之忧有调整之痛 一线城市房价进入阶段性调整

　　作为楼市风向标，一线城市已明显感受到了市场的阵阵寒意，让人们不禁要问：这是泡沫破裂的前兆，还是调整的必然?记者在上海采访发现，眼下的房地产市场可以用一句话概括：无崩盘之忧，有调整之痛。

　　楼市“悲情”略显夸张

　　国家统计局的最新数据显示，4月上海的新建商品住宅环比涨幅进一步回落至0.3%，而二手住宅价格指数更是今年首次出现滞涨。前有三四线城市陆续冷却，后有一线城市偃旗息鼓，这是楼市崩盘的节奏吗?

　　国家发改委宏观经济研究院经济研究所副所长宋立说，我国房价处于阶段性均衡状态。这意味在这个阶段房价可能会出现阶段性调整，但不会呈趋势性长期下降，更不存在外界所说的崩盘风险。

　　另有专家认为，目前经济形势没有急剧变化，整体上保持平稳增长，主要城市刚需购房依然强烈，货币也保持一定增速，房价不会出现大范围下降的情形。

　　以上海为例，一季度其经济运行保持在合理区间，增长7%。人口方面，根据有关部门数据，2002年至2012年间，全市新增半年以上的常住人口达660万人，近3年来每年净增73万人。

　　官方统计数据显示，今年一季度上海市场化新建商品住房成交面积180万平方米，同比减少37%，但高于2012年同期40%。官方预计，今年上海楼市全年成交量会低于异常热闹的去年，但与此前“正常年份”的成交量大致相当。

　　价格方面，21世纪不动产上海区域市场研究部跟踪数据监测显示，4月末，在全市重点监测的21个板块的40个标杆楼盘中，仅有7个楼盘价格出现下跌。

　　细究之下，个别楼盘的所谓“跳水”，其状可疑。4月底，浦东新区唐镇板块一个叫“金大元御珑公馆”的项目对外推出“7折特价”。该项目此前备案价格在50700元-63700元/平方米，此次给出36000元/平方米的特价。不过，记者查询发现，该楼盘于去年10月开盘，半年之内仅售出7套。一个原本定价就明显虚高的楼盘，其所谓的降价与其说是促销让利，不如说是回归合理。

　　记者19日以购房者身份致电售楼处被告知，“60套特价房已全部卖完，下一次开盘时间还未确定”。“网上房地产”显示，5月以来该楼盘新增3套签约数，已售住宅总量达到10套。

　　“上海对房价涨跌的容忍度在提高。”上海市房管局相关负责人告诉记者。业内人士提醒，在任何一个市场中，涨跌都是正常现象，应提防通过高调唱空楼市、渲染楼市“悲情”对市场舆论和政策取向的“绑架”。

　　痛苦调整是必然过程

　　虽然崩盘之说纯属无稽之谈，但市场确是在经历实实在在的调整。

　　统计数据显示，4月上海全市二手商品住宅成交量为15400多套，环比3月下跌20%，同比也下跌16.7%，且连续第五个月出现同比下跌的情形。上海一房产中介负责人用“三个三”形容当下的“惨状”：“员工走了三成，成交量只剩三成，客户只剩三成。”该公司原计划今年在上海大幅新开门店，但迄今为止仅新开一家。

　　交易量的锐减，也可归因于银行审贷期的拉长。一些二手房中介业务员告诉记者，银行都说没有额度了，过去半个月就能申请下个贷，现在要变成两个月;原来一个半月能完成一套住房的全部交易过程，现在则需要两三个月，首套房利率优惠更是奢望。同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市量价欠佳最主要的原因是银行信贷紧缩。

　　“金融政策、产业政策的影响对楼市的影响是伤筋动骨的，这也是市场之手在起作用。”上海永庆房屋副总经理李维镇说。

　　不过，他认为，目前上海楼市的遇冷，更多的还是由于买卖双方心理博弈加剧而导致的观望。很多市场机构将租赁市场看成房价的底线。统计数据显示，上海的住宅租赁市场呈现价量稳涨态势，说明住房需求有增无减。

　　“原来市场卖的是未来价，现在要逐步回到现实价了。”在上海经营二手房8年，李维镇对眼下的市场变化滋味杂陈。一方面他认为这是一个痛苦的过程，大家都在熬;另一方面他认为长痛不如短痛，实体经济撑得住，楼市就不会出大事。如果现在不调，以后更难。

　　在他看来，调控的目的，就是让人口流入、需求增加、经济增速和房地产发展的速度相挂钩，才能形成一个健康的房地产市场;必须先把企业的泡沫逐渐挤掉，使更多资金返回到实体经济中;只有将房地产市场虚占的份额让出来，才可能真正推进产业结构的调整。

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　　浙江楼市为何领跌全国

　　国家统计局5月18日发布的“4月份全国70个大中城市住宅价格统计数据”显示，4月份新建商品住宅价格环比下降的城市增至8个，浙江省纳入统计的杭州、宁波、温州、金华四个城市全线下跌。其中，杭州的环比跌幅位列全国之首，温州更是已连跌32个月，再一次成为70个城市中唯一同比下降城市。昔日一度领涨全国的浙江楼市，如今何以掉头扛起领跌大旗?

　　中国指数研究院发布的4月百城房价指数显示，在新建住宅样本每平方米均价上，杭州以18046元逼近一线城市广州18510元的水平，远远超过同类二线城市。而三线城市金华9256元的数据虽然在浙江省内属中下水平，但依然高于济南、武汉、成都等二线省会城市。

　　正所谓“大潮退去后才知道谁在裸泳”，在全国楼市经历动荡、局部降温之时，浙江楼市从如此高位上跌下，充分说明其此前的楼市价格未能处于合理的体系之中。

　　以杭州为例，2013年全市常住人口884.4万，仅比上年增加4.2万，其中外来常住人口177.8万，甚至比上年减少了1.89万。此外，与杭州规模、实力相近的南京，2013年新增常住人口2万、总量达818万，其中外来人口约175万、减少2.5万，人口变化特征与杭州非常相似，但南京的新建住宅价格平均比杭州低三成。

　　从杭州人口流入减速中不难看出，就目前的城市规划、人口数量、产业布局等因素而言，杭州的城市规模难以在几年内跃升，潜在的刚性需求基本已得到释放，其余外来人口则受高房价阻碍难以被有效吸纳，因而现有需求很明显无法支撑当前房价体系，降价也就在所难免。即使考虑杭州作为旅游城市的增值效应，其价值也需要有效需求支撑，否则盲目炒楼、在虚假繁荣中击鼓传花，一旦无人接盘便会迅速被打回原形。因此，目前浙江楼市率先回调，恰恰是正常的、符合市场的趋势。