多地楼市房价已变相松动 三问房价坚挺的深圳楼市

　　今年以来，楼市负面消息不断：万科高管看空楼市，某知名地产商陷资金链断裂传闻，全国多地楼市成交低迷……

　　这些信息都透露出一些共同点：今年多地楼市销售出现疲软、中小地产商资金链极其紧张、房价可能出现拐点等。被业内宣称全国房价最坚挺的深圳是否被波及?

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　　深圳楼市销售是否疲软?

　　观望情绪浓

　　刚需仍强劲

　　全国楼市大环境不乐观，作为一线城市的深圳，市场表现也比较平淡。3月“小阳春”失约后，被寄予厚望的4月成交量仍未能走俏，5月以来成交量未有起色，凡此种种，是否意味着深圳房地产销售开始疲软?

　　前四个月新房成交同比下滑33%

　　中国指数研究院向记者提供的数据显示，综合前四个月，深圳新房成交面积为94.85万平方米，同比下滑33%，下滑程度在一线城市中仅次于北京的50%。

　　统计数据显示，上月全市一手商品住宅成交27.89万平方米，环比增长7.06%，同比大减21.04%，低于去年每月36.53万平方米的平均水平。

　　传统的“金三银四”在今年双双落空，上月一手市场成交量虽然较3月出现小幅增长，但仍然不及去年月均水平。对此，深圳中原地产分析认为，各地降价此起彼伏，房贷紧张局面没有明显改观，各种唱空的消息导致购房者信心不足。

　　如果说深圳楼市的三四月只是稍微失落，那么，五一假期的成交量可用“惨淡”来形容。今年五一期间，虽然深圳各大新楼盘推出促销活动，然而开发商的热情却遇到了市场的“冷脸”。据美联物业发布的数据显示，今年五一三天假期中，深圳一手住宅仅成交49套，同比大跌63.16%。

　　“看到五一的成交数据，我非常震惊和意外。”一位有着多年房地产操盘经验的地产策划张先生告诉记者，虽然知道今年以来市场环境一直不好，但也没想到会这么差。

　　据他介绍，这个项目原计划是小阳春开盘，后来开发商看市场环境不好拖到现在，哪知道五一3天销售不到10套，这是他之前完全没想到的结果。“虽然3、4月份也知道其他楼盘开盘的效果不好，但这个项目却是我人生第一次遭遇滑铁卢，确实比较郁闷。”记者了解到，新盘开盘很讲究“势头”，开发商大多认为如果开局不利，业内口碑很难做起来，后续楼盘也大多不会热销。

　　二手房市场放盘量持续下降

　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，4月全市二手住宅过户数为5189套，同比小幅下降6.92%;成交面积43.45万平方米，同比下降7.22%。

　　楼市黄金期某地铺经理月收入十几万的传说现在几无可能。龙华一位龙姓地铺经理告诉记者，一线中介的收入一般是从3%的中介服务费中抽取15%~35%的提成，去年他们店铺销售员月均销售3~4套房，“我最好的那个月售出去6套，但今年每月也就两套的销售量，下滑了约40%。”

　　相比一手市场的成交下滑，二手市场的成交萎缩更能说明深圳楼市的销售是否出现疲软。深圳中原地产指出，相比全国其他城市，二手房市场是深圳楼市的成交主力，2008年楼市进入寒冬，也是二手市场成交出现下滑，让置业者的观望情绪有增无减，与此同时放盘的业主对房市前景越来越悲观。

　　根据深圳中原研究中心内部数据显示，挥之不去的迷雾仍然笼罩深圳，造成买卖双方均持观望心态，放盘量和访客量双双回落。其中，放盘量环比下降15.45%，访客量环比下降5.76%。

　　深圳中原地产分析称，在当前市场环境不佳的情况下，二手业主显得更加“淡定”，放盘步伐明显减缓;相比之下，访客量下降幅度不大，结合上月成交情况来看，置业者观望情绪较之前有所加强。

　　刚需客仍能撑住市场

　　多重利空之下，深圳楼市是否陷入疲软而无起色机会?对此，业内人士普遍认为，当前的形势并没有2008年和2011年那么严峻，仍处于楼市正常的波动范围内。

　　从交易量来看，业内人士认为，目前仍处于历史的中等水平，同比下降一部分原因也是去年基数太高。中原地产分析，2011年持续9个月的降价周期是由当时紧缩的货币环境和持续收紧的调控政策造成的;而目前经济处于转型期，货币政策趋于宽松，前几年的轮番行政调控也基本不会再上演，宏观层面的差异决定这一次的降价更应该看做是市场的阶段性回调。

　　中国指数研究院研究总监马文涛接受采访时表示，从交易量来看，今年仍好于2012年初，处于历史高位。

　　从个盘的销售情况来看，虽然当前整体环境不好，但也有部分楼盘开盘当天情况非常好。比如此前的康达尔山海上城开盘就旺销。最近开盘的中骏四季阳光，虽处于龙岗区，但由于其1.2万元的低单价，首推的411套住房仍然在当日“卖光”。

　　对此，有关人士接受记者采访时表示，市场观望氛围虽较浓厚，但定价较低的项目，都能取得较好的去化率。业内人士分析，“刚需仍然很猛，只是静待降价入市。”

　　而从近几个月销售情况较好的项目来看，深圳仍然有大批等待购房的刚需客。多名业内人士表示，只要深圳的GDP仍然保持增速，深圳就能留住刚需购房者，就能支撑起市场，楼市成交就不会出现严重萎缩的局面，对楼市的后续走势无需太过悲观。

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　　开发商资金链危机现象普遍吗?

　　资金紧张非个案

　　远不到整体崩盘

　　房地产资金链紧张往往是楼市淡季的热门话题。日前，深圳某知名房企陷入资金链断裂危机更是催热了业内外对此话题的讨论。易居房地产研究院最新发布的《2014年一季度全国房企专题报告》指出，今年一开局房企资金状况就一落千丈，从“偏松”直接跌入“紧张”。记者采访多位业内人士获悉，开发商资金紧张已非个案，但由于房地产长期仍向好，深圳开发商资金不会全面崩盘，只是少量中小开发商可能面临被接盘的命运。

　　地产融资变难

　　据《2014年一季度全国房企资金专题报告》显示，一季度全国房企资金到位增速明显放缓，由去年同比增幅26.5%降至6.6%。相比2013年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7%、66.7%、11.7%和30.8%。

　　开发商资金到位的紧张一方面来源于市场，同时也来源于融资渠道对地产资金投入的收紧。市场方面，中原地产的监测显示，前几周，去化效果一向较好的深圳多个项目开盘销售率没超过4成。楼市黄金期楼盘开盘销售一空的现象已较少见。

　　德信资本董事长陈义枫向记者分析，目前房地产市场政策面比较稳定，但资金面紧张，各大银行收缩房地产资金投放额度的同时，还提高利率。购房者按揭放款慢，利率高，就相当于降低了购买力，开发商回拢资金更慢;而出于风险的考虑，银行、信托等融资渠道对开发商的支持力度也降低。

　　在标准的融资渠道无法走通时，很多开发商就考虑私募、高利贷等融资渠道，但成本必然升高。陈义枫表示，此时是私募这种反周期融资模式的快速增长期，但“门槛会提高，价格也会提高。”陈义枫透露，深圳高利贷市场非常发达，很多开发商会与之合作，此次暴出资金链危机的深圳房企就曾经找过德信，但考虑到该企业与高利贷之间的纠葛，德信最终放弃该项目。

　　中小房企风险最大

　　多位金融或地产业内人士告诉记者，暴露出的开发商资金危机还只是个案，“冰山”下的这类企业还有不少。

　　易居研究院副院长杨红旭预测，未来1~3年，不仅有更多中小房企破产，还会看到几个中等规模的房企的倒下。

　　杨红旭还从2004年以来房企的变迁中分析，那些面临危机的房企往往抓错了“拿地时机”。他分析，2008年、2009年是拿地良机;2010年和2011年上半年只要是高价地，多半属于决策失误;2011年四季度至2012年上半年，再次重现“抄底”黄金季。如2004年快速倒下的顺驰和2008年快速成长的保利都取决于拿地是否抓住良机，深圳知名房企的此次资金危机也与之相关。

　　美联物业全国研究中心总监徐枫认为，中型快速扩张的房企压力最大，“小企业船小好调头，而中等规模的房企如快速扩张易面临危机，不过真正出现资金链崩断还是天时、地利、人和三因素都处于最差状态。”

　　大型企业虽然不至于马上有危机，但盈利压力会加大。日前，巴克莱资本报告称，碧桂园的新盘快速销售周转及提高其毛利率的目标难以并存，去年碧桂园67%负债比率今年或会上升。

　　预计两年后资金面再次稳定

　　某地产证券分析师向记者表示，根据他了解的情况，现在确实已出现不少资金非常困难的中小房企，“大多集中在没有产业或产业没落的中小城市，比如辽宁营口、内蒙古鄂尔多斯等地。 ”

　　深圳中原地产相关负责人认为，深圳房企的资金链总体情况还比较乐观，“深圳土地资源紧缺，囤地很难，另一方面深圳市场不同于北京、上海，这里经历过大涨大跌，企业主体相对比较成熟。”

　　深圳房地产基金俱乐部执行秘书长赵溥认为，这一轮资金状况的竞赛中，会有一些中小房企退出市场，这属于正常的市场化运作行为，但整个房地产行业未来还是向好的，“不会出现整体崩盘情况，一些中小企业有资金问题，但也有很多投资公司愿意收购，前者只是让渡一部分以前不合理的利润。”

　　赵溥还认为，由于中国房地产供需还在合理范围内，对于很多开发商来说，手中握有的项目还是优质资产，通过出售一些项目仍可渡过目前暂时的融资难题，“未来房地产前景至少5年是好的。”他表示，大家公认的楼市黄金时期已过去，未来将进入“比眼光”的“翡翠时期”。

　　陈义枫表示，现在处于弱周期，顶多两年时间后，房地产市场会回暖，资金面再次趋稳。

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　　房价是否已处于拐点?

　　房价确已松动

　　拐点论显夸张

　　相比成交量的波动而言，市民更为关心的是房价的波动。记者调查发现，在深圳市场上，经过近5个月的僵持，一二手房的市场价位确实已现松动，然而，大面积直线降价的拐点，种种迹象表现，这个预期还过于夸张。

　　新房价格已变相松动

　　“我们不是降价，只是一些必要的营销策略。”记者在走访市场新盘时发现，从3月开始，深圳各入市新盘的定价已然非常谨慎，有的低于往期，不少还低于周边二手楼价格。

　　据了解，折扣力度触及过9折以下的楼盘有保利上城、阳基春天里;远洋新干线、振业天峦优惠幅度都在94折以下。龙岗佳兆业悦峰、万科广场等，价格都出现了1000~2000元每平米的下降，然而开发商大多表示是“项目产品推售策略的需要，并不是大面积降价。”还有一部分项目出现了开发商垫首付的情况，例如恒大国香山、中骏四季阳光、兰亭国际、金地名峰、鸿威DE森林和莱蒙水榭湾等项目。

　　“开发商不明确谈降价，也是考虑到前期业主的情绪，但上述定价策略已表明开发商价格上的松动。”美联物业全国研究中心总监徐枫表示。

　　据中原研究中心统计，目前深圳新房的去化周期已经由年初的9个月延长到12个月，2月至今，深圳新盘开盘销售额普遍低于6成，随着时间的推移，开发商普遍认识到了事态的严重性，叫喊“大放价”促销走量。

　　分析还认为，开发商面临的最沉重时刻还是即将公布的半年度业绩，出于这个压力，5、6月降价走量将成上市企业“救命稻草”，开发商也将打开降价通道，改变“小步推盘”策略，5、6月份至少20个楼盘集中开盘或加推。

　　二手房博弈业主趋弱

　　据记者了解，目前深圳住宅交易，二手房占据约70%的市场，这里的价格变动，对楼市走向有更强的代表性。

　　记者在梅林片区踩盘时发现，近期购买二手房能捡到“漏”的概率增加。“凯丰花园二期(逸园)的单房，现在80万急售，比市场价低了15万。”中大地产的置业顾问黄先生向记者介绍说，买卖双方心理已出现变化，急用钱的客户扛不住压力，愿意低于市场价10~20万卖房。有地铺经理打来电话称，宝安中心区的花样年花郡一房一厅120万出售，而去年6月记者调查时该楼盘一房一厅户型，已经卖到140万左右。

　　据中原监测数据，中原报价指数持续下跌，4月底跌破30%的临界点。“已连续3周低于临界值，5月以来更是下探到23%，这意味着，小业主已经在逐渐加大让价的力度。 ”中原地产某研究人员表示。

　　另一关键数据中原“经理人指数”两年来也首次跌破50%的临界值，这代表大部分中介经理开始感到悲观。

　　市场上也不断有投资商集中抛盘的新闻传来，龙华投资商集中抛售150套房源，福田鲁班大厦33套房源集中抛售，罗湖某投资公司一次性抛售88售二手住宅。记者近日走访白石洲附近楼盘得知，尽管有白石洲旧改的利好消息，但仍有业主一次性抛售好几套住宅，且价格比市场价低30万左右。

　　拐点论仍过于夸张

　　南山前海片区一位周姓售楼经理向记者分析，选择这个时期放盘的单个业主一般对资金需求比较急，“他们或是急需钱，或是急需换房，放盘者心态普遍比较悲观，乐观的业主这时候会惜售。”

　　这也意味着还有大量的深圳业主并不急于将房子放入市场在这个时期销售，他们对自己的物业仍有乐观的预期。

　　记者走访中信红树湾、世纪村、缤纷年华、悠然天地等多个楼盘发现，绝大部分地段好，物业管理好，还有学位等优质资源的房子业主仍不愿降价。

　　徐枫表示，深圳的开发商和二手业主都比较能‘扛’，目前并未出现大面积的降价潮。她分析，部分楼盘可能有3%~5%的降价空间，但会是震荡性的曲折下降，不会大面积直线降。从全年来看，名义价格可能还会有10%左右的升幅。

　　从中原的报价指数来看，也尚未降至三年来的最低点，2011年底2012年初报价指数曾跌破10%，而当时，深圳市场也只是阶段性调整，并未出现拐点。绝大部分专家认为，拐点论对于深圳而言过于夸张。

　　长城证券地产研究员苏绪盛也表示，从北上广深四个一线城市来看，深圳的土地供应量和新房供应量最少，虽然一些三四线城市会下滑，但深圳房价比较“抗降”。综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，深圳还处于求大于供的状态。

　　深圳市规土委回应记者表示，目前还不会对深圳楼市出台什么新的政策，短期内不会取消限购限贷，一切还在国家政策框架内，会遵循国家的“双向调控，分类指导”方针。

　　在“央五条”轻微的刺激下，上周深圳二手房成交日均突破300套，达到5月高峰，说明市场潜在需求的庞大。更多的业内人士认为，“这不是拐点，或是看房买房的好时机。”