深圳楼市降价通道或将开启 二手房已经进入买方市场

    近日，各地楼市降价的消息此起彼伏，深圳市场深受影响，逐渐形成政府、开发商和购房者三重博弈僵持态势，市场成交持续低迷。深圳商报记者了解到，二季度已经过了一半，置业者观望情绪有增无减，市场指数不断下挫，回归买方市场，业主加大让价力度;而新盘让利促销增多，在库存、成交量和业绩的压力下，部分开发商以价换量，楼市或将走入降价通道。

　　二手房进入买方市场

　　根据深圳中原研究中心的监测，作为判断二手住宅价格走势的先行指标，中原报价指数已经连续11周下跌，并于4月底跌破30%的临界值，目前已经下探至23%。

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，指数在30%时，业主对未来价格走势持中性态度，高于30%表明未来价格有上涨的空间。而如今已连续3周低于临界值，这就意味着，随着交易难度的提高，小业主已经在逐渐加大让价的力度。如果说4月底之前仅仅是小幅度试探性让利，那目前就已经是明确启动降价，以便快速出货，安全回收资金。

　　而判断市场动向的另一指标，中原经理人指数同样连续11周波动下行，上周已经跌破了50%的临界值。面对几乎停滞不涨的成交量，经理人信心严重受挫，看跌的经理人超过了半数，这也是自2012年年初以来，首次打破乐观情绪，悲观情绪占据主导位置。

　　经理人随时接触一线市场，同时面对购房者和业主，能准确感知市场的动向，这一指标的下跌，表明市场情绪正在恶化，深圳楼市已经转向买方市场，成交的定价权将更多的掌握在买家手中。58同城网的二手房放盘指数也在近期连续下跌。综合以上因素来看，目前购房者议价能力增强，业主也已经做好了降价的准备，接下来二手住宅价格下降的通道即将打开。

　　开发商面临三重压力

　　经理人信心的下挫深刻反映了整个深圳市场日渐悲观的情绪，开发商也不得不看清局势，调整应对策略。根据深圳中原研究中心的统计，深圳新房去化周期已经由年初的9个月延长到了12个月，随着成交的放缓，这一时间还将延长。面对现实的心理落差再次打击了开发商。

　　迟迟“扶不起”的成交量对开发商构成了实实在在的压力。4月深圳一手住宅共成交2936套，同比下跌25.5%，环比涨幅4.2%。

　　一季度以来，深圳新盘开盘销售率普遍在六成以下，只有少数盘能够突破八成。年初开发商还能轻松面对，但是一季度业绩公布之后，过半数上市企业业绩下滑，而未上市的小企业更是困难重重，开发商普遍认识到了事态的严重性。

　　从深圳各项目的表现来看， 4月各楼盘的优惠力度已经在加码，五一期间更是达到小高峰，仅三天就已经有10余个楼盘推出特价单位，希望能快速消化一部分存量。

　　“从近5个月的市场表现来看，深圳新盘的成交量和去化速度，较去年同期有大幅下滑，成交价格也低于预期，开发商面临的业绩压力不言而喻。” 深职院房地产研究所所长邓志旺如是说。

　　或将以价换量

　　但是这还不是最沉重的时刻，上半年仅剩最后一个多月了，即将面临的半年度业绩报表才是真正的难关。截至目前，全市新房累计成交量仅为去年一季度的水平，上半年相当于有一个半月没有业绩，降价走量在此时无疑成了救命稻草。因而接下来，开发商也将打开降价通道，换取成交量，应对即将迎来的半年度考核。

　　由此可见，不论是新房市场还是二手房，当前情况都不容乐观，此次多方博弈的结果就是，买家情绪尚未出现变化，政府出手救市也是希望渺茫，业主和开发商终于支撑不住了，近期打开降价通道已经在所难免。

　　贺晓丽认为，这轮降价的周期不会太长，原因在于，2011年持续9个月的降价周期是由当时紧缩的货币环境和持续收紧的调控政策造成的;而目前经济处于转型期，货币政策趋于宽松，前几年的轮番行政调控也基本不会再上演，宏观层面的差异决定这一次的降价更应该看做是市场的阶段性回调。因而此次降价通道开启对于购房者来说，不失为一个好时机。