写字楼新一轮供应高峰加剧风险 商业地产亟待升级换代

　　多地写字楼市场迎来新一轮供应高峰。然而，由于基础设施配套待跟进、商业地产去化的周期性规律等因素，国内多个大城市将面临阶段性的供过于求。

　　多城市写字楼存量激增

　　据全球知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕数据，从全国写字楼市场来看，未来三年的新增供应量已经超过目前市场现有存量。若所有项目均按时交付，预计2014—2016年间中国14个主要城市的写字楼供应量将激增4080万平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、沈阳和重庆等二线城市的写字楼存量规模将翻两番，远远超过需求。

　　商业地产的供过于求不仅直接拉低了开发商的投资回报率，更加剧了写字楼市场的泡沫破裂风险。以长三角重镇宁波市为例，该市写字楼未来三年的供应量超过了现有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事总经理马英枢在“携手与共赢”商业地产高峰论坛上表示，宁波写字楼的需求主体来自本地企业，租用面积多在200平方米以下。大部分办公楼物业租金仅3元/平方米，而上海是8元多，投资回报率较低。“许多二线城市的商业地产都存在过度开发的情况，这已成为一个令人担忧的问题。”

　　写字楼供应需符合当地经济发展状况

　　专家认为，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非由经济增长而带来的需求所推动，而更多的是受地方政府的决策引导所致。

　　零点研究咨询集团董事长袁岳在“商业重生·城市升级”主题商业地产论坛上指出，很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，以保证地方财政收入和地方经济的增长。“例如，西部某中心城市审批通过了100多个购物中心，已建了30多个，这个城市怎么容纳得了?如果政府不加以制约，当地的地产泡沫随时可能破裂。”袁岳说。

　　世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示，天津、沈阳等二线城市的人均土地供应已经较高，人口吸引力小的三四线城市的情况更加严重。除了要面对大量新增供应所带来的市场压力，这类写字楼还需克服新兴区域有待完善的基础和公共设施建设以及交通不便等问题。

　　袁岳认为，地方政府应以更加务实的态度预测未来需求，使土地供应量更趋合理，写字楼的供应更加符合当地的经济发展状况。

　　陈仲伟认为，地方政府应提早规划、加快基础设施和公共设施的建设，尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。新中央商务区的土地供应合理性与基础建设的及时性相结合，将有利于写字楼市场的健康发展。

　　商业地产与服务经济需协同发展

　　业内人士认为，高档写字楼将为城市的产业转型和服务经济的发展提供有利载体。科学发展商业地产的根本在于结合经济转型、产业转移、人口迁移等多种因素，合理把握商业地产开发节奏，实现与现代服务业更好协同发展。

　　上海实业城市开发集团有限公司董事局主席倪建达在“商业重生·城市升级”论坛上表示，未来城市商业地产的发展趋势，更多的是通过特色经营，通过服务的提升来为商业资产增值。

　　马英枢认为，在商业地产开发中，成功的招商和运营是项目未来资产增值的主要途径。“写字楼的资产价值提升，将由其所能产生现金回报能力的高低来决定，运营做好了，它的价值就会提升。”

　　世邦魏理仕中国区总裁潘可维亦表示，商业运营模式的改变对于开发商来说至关重要。“目前，办公楼产品的同质化比较严重，在成熟的市场，我们可以看到每一栋楼的规划、设计、营销、运营、招商手段各有不同。未来，管理得好的办公楼可以长期收取比较高的租金，如果管理不善租金回报会低很多。”

　　上海交通大学城市科学研究院院长刘士林认为，在遭遇到通勤成本上扬、公共服务短缺、人气不足等现实问题之后，近年来很多新城新区已纷纷启动向“综合性城市中心”的升级和改造。随着城市基础设施和服务功能的完善，未来中国城市商业地产将最终实现良好的改造和升级，与服务业实现联动发展。“2003年的时候，人们都在怀疑是否有人愿意搬去陆家嘴办公。但现在陆家嘴已经成为空置率不足2%的金融中心。2011年被称为中国最大鬼城的 郑东新区 ，现在也已是车水马龙、人流如梭。”刘士林说。