中国房地产市场遭"内外"看空 龙头房企多地五月挂零

    5月的楼市并没有给开发商带来更多的欣慰，伴随着孙宏斌入主绿城中国，宋卫平离场专心打造蓝城，悲怆的氛围成为楼市的主旋律，老宋一句趁着绿城中国还能卖个好价钱时应该出手的言论让人颇有楼市已到临界点的感触。而在外面，众多国际投行纷纷抛出看空中国楼市的观点，更让局面雪上加霜，同时一些富裕阶层已经把置业目光转向海外，这对于楼市而言无异于釜底抽薪。

　　房企业绩直降

　　“这个月我们公司卖了7套房，业绩300多万元，来集团开会本以为又要垫底，没想到许多分公司的业绩全挂了零，居然我们的排名跳出了集团的后十名，真没想到现在的形势这样不乐观。”某国内排名前十的龙头房企工作人员向记者透露。

　　截止到5月26日，共有22家房企公布了中期业绩预告(其中19家公布了业绩具体数据)，其中嘉凯城、荣丰控股和银润投资等6家公司预亏，嘉凯城亏损金额最大，达1.3亿元。而中期业绩将同比下降的公司有9家，上述3家公司降幅都在100%以上，世荣兆业、广宇集团等5家公司降幅也超过五成。万业企业、深深房A、上实发展和迪马股份4家净利润将翻倍。

　　“现在虽然拿到了预售证，但是基本上也不做推广销售了，现在不是市场观望而是根本没有人来问，购房者基本上都在等着降价。”北京某项目负责人向记者表示。

　　日前，中天城投发布公告称，依据贵阳国际金融中心一期商务区项目可行性研究报告，项目类型为商业地产项目，可行性研究报告所预测的商业地产平均销售价格为7933.2元/平方米。根据合富辉煌《贵阳市商品房2014年3月成交月报》，募投项目贵阳国际金融中心一期商务区项目所在地贵阳市观山湖区2014年3月写字楼平均成交价为9108元/平方米。

　　考虑到项目有一定的开发周期，中天城投假设项目最终销售均价在正负15%范围内变化时，对于项目收益的情况进行了测算。而测算的结果是，当金融中心项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利润率为10.83%，仍可实现盈利。另外，中天城投指出，当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。

　　也就说开发商降价30%左右依然能实现盈亏平衡，无疑在暗示购房者可以等等再出手。

　　其实在公开场合下表示降价意愿的企业并不在少数，合景泰富主席孔健岷曾表示：“不介意旗下项目降价促销，但净利润率要控制在15%以上，因行业净利润水平一般为12%-13%，故认为15%属于高水平。”

　　外资看空中国房地产

　　在国内房地产市场陷入分化调整之时，外资机构也是一片看空之声。

　　近日，巴克莱发表的研究报告指出，虽然中国内地楼市前景充满挑战，但多家内地房企表示对达成全年销售目标有信心，为了达标将不惜牺牲项目毛利率。该机构稍早之前的一份报告称，中国房地产市场悲观情绪正迅速恶化。由于2013年下半年货币融资条件进一步紧缩、过度开发和开发商杠杆比率的提高，当前楼市供需情况恶化。巴克莱预计中国内地房地产的衰退趋势将延续至2015年。

　　同时，穆迪投资者服务公司宣布，将中国房地产业展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪预计未来12个月内，中国住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，流动性趋弱。该机构分析称，房地产业销售增长下降的主要原因是：国内流动性收紧，按揭贷款利率提高，购房者预计房价会进一步下降，中国GDP增长将放缓。自2012年11月至此次调整，穆迪对中国房地产业的展望一直是“稳定”。

　　瑞银发表的研究报告认为，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大风险，中国的房地产市场正面临拐点，而政策支持的空间和有效性与2009-2010年相比较为有限。

　　野村证券更是直接判断，目前中国住房市场上存在严重的供应过剩问题，同时开发商又面临缺少融资的困境，由于投资下降的缘故，房屋建筑和销售水平也都在下降，从而导致这一市场开始进入低迷期。

　　外资对于中国楼市的判断直接影响到了房企海外融资成本。

　　龙湖地产本月宣布，与汇丰、摩根士丹利订立协议，发行20亿元、2018年到期的优先票据，票息率为6.75%。与之相比，龙湖地产3月与7家本地及国际银行签订一项29.25亿港元的五年期定期贷款信贷融资，融资成本为3.1%+Shibor，综合成本不到4%。

　　在近期内地民营房企操作的境外融资中，龙湖地产的融资成本最低，一个重要原因是在境外机构的评级中，龙湖地产长期保持最高的信用评级。相比之下，本月碧桂园发布的两项美元优先票据的融资成本都在7%以上，水务地产的一笔境外融资成本达12.5%。

　　北京中原地产研究中心的统计数据显示，5月内地房企共发布12项境外融资计划，合计融资额度45.9亿美元，较此前几年明显下降。大部分企业发行美元优先票据的融资成本上升至7%以上。

　　楼市“下半场”到来

　　在内忧外患的影响下一些房地产大佬对于未来的地产形势也表现出了悲观情绪。“从提示风险的角度，我认为，房地产行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”万科总裁郁亮表示，万科对于行业的态度很明确，可用八个字概括为“谨慎乐观，积极应对”。

　　“我依然看好房地产行业，否则万科现在要做的就不是轻资产，而是零资产、退出原有的业务了。”郁亮认为，积极应对的前提是对行业前景有信心，以前的楼市是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。而无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会给房地产行业带来很多的机会。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容直言，持续上涨了这么久的住房价格开始掉头下跌，各个城市的住房销售量下降，这些现象都表明中国住房市场的周期性调整已经开始了。而且这种调整已经成为一种趋势，如果没有重大的政策冲击，想阻碍这种调整已经是不可能的了。

　　其实，中国房地产市场泡沫已经持续多年。北京市二环内的住房价格在十几年时间里由3000元/平方米上涨到6万元/平方米以上，上涨幅度达到20倍不止。这在世界房地产市场发展史上都是绝无仅有的。中国的房地产泡沫不仅规模大，而且持续时间长，十多年的时间里房价可谓狂飙，这个巨大的房地产泡沫现在是不可持续了。