为什么房价下降了32%开发商仍能够保本 你知道吗？

　　最近，中天城投的一纸公告扒掉了开发商的底裤：当项目销售均价下降32.93%时，仍能实现盈亏平衡。此外，杭州开发商莱茵置业近日也公告称，当项目销售均价下降23.22%时，将达到盈亏平衡。

　　该数据一出，立刻有网友感慨，“暴利啊!怪不得中国的富豪十有八九是出自房地产。”为什么房价降32%开发商仍可保本，你造吗?

　　1、项目类型不同，盈亏平衡点不同中天城投称，依据贵阳国际金融中心一期商务区项目可行性研究报告，项目类型为商业地产项目，可行性研究报告所预测的商业地产平均销售价格为7933.20 元/平方米。根据合富辉煌《贵阳市商品房2014年3月成交月报》，募投项目贵阳国际金融中心一期商务区项目所在地贵阳市观山湖区2014年3月写字楼平均成交价为9108元/平方米。

　　考虑到项目有一定的开发周期，中天城投假设项目最终销售均价在正负15%范围内变化时，对于项目收益的情况进行了测算。而测算的结果是，当金融中心项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83%，仍可实现盈利。另外，中天城投指出当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。

　　毫无疑问，面对中天城投的测算结果，确实令人有些惊讶。而具体到不同的地产项目来说，各个成本环节都不一致，回款情况也难以把控，再加上项目之间的价格受到地段、设计等方面影响，也会存在差异。比如中天城投的金融中心项目为商业地产，地处贵州，但是莱茵置业的两个项目为住宅，位于杭州，项目类型就明显不同。

　　依据莱茵置业枫郡项目可行性研究报告，其项目类型主要为住宅，预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。根据透明售房网信息，枫郡项目周边可比房地产项目在2014年4月的成交均价约为10600元/平方米。测算结果显示，当项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为6.39%，仍可实现盈利，当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。 2、盖楼成本仅需3255元/平我们来看看盖楼的成本究竟是多少。

　　也就是说，即便是按照当下市场最高成本费用计算，开发商花费在盖楼的成本包括桩基工程、钢筋、砌体工程、电梯工程、广告策划等等，也仅为3255元/平。

　　3、开发商的净利润高达9359.5元/平我们已经知道盖楼成本中，开发商的花费大约是3255元/平。此外，房地产开发商还需要承担相应的买地费用、土地税费与企业所得税。

　　那么，我们以2013年的北京房价为例来算一算开发商的净利润。据悉，2013年北京市的楼面地价为9359.5元/平，而住宅均价达到了23616元/平。由此可以算出，开发商需要承担的土地税费(楼面地价x15%)是1404元/平，企业所得税(收入总额减去所有成本费用x25%)= (23616-9359.5-3255-1404)x25%，答案是2399元/平。

　　也就是说，按照23616元/平的售价，扣去地价9359.5元/平，土地税费1404元/平，以及盖楼成本3255元/平和最后上缴的企业所得税2399元/平，开发商最后拿到手的利润高达7198.5元/平，是盖楼成本的两倍还多，但最大的赢家显然并不是他们!

　　4、政府才是“笑”到最后的那一个其实不难发现，政府才是房地产市场中最大的受益者，仅卖地的收入9359.5元/平就已经远高于开发商最终的利润7198.5元/平。此外，还有相应的土地税费1404元/平和企业上缴的所得税2399元/平。

　　换句话说，2013年在北京买房的人，除了3255元/平是房子本身的价值，剩下的7198.5元/平给了开发商，而多大13162.5元/平都给了政府。当然，其他城市估计也好不到哪儿去。

　　现在，开发商说房价降32%仍能保本，政府呢?