2014年中国楼市显得有点冷清 与2008年有五个大不同

　　同是楼市调整期 今年和2008年有啥不同? 经历了2013年的上扬，2014年楼市显得有点冷清，热度远没有达到预期。多地楼盘降价消息不断传来，不由得让人联想起2008年楼市的现状。那么，同为楼市的调整期，今年楼市和2008年楼市有何不同呢?

　　国际经济背景不同

　　2008年：大规模金融危机

　　2014年：世界经济温和筑底

　　2008年美国次贷危机的发展导致美国大规模金融危机的爆发，严重削弱投资者对全球资本市场的投资信心，消除对美国经济和房地产市场恢复的期望，美元的进一步贬值，加重资本市场的恐慌气氛。

　　全球金融危机对我国的经济影响不可避免。首先，外部金融环境更加不确定;其次，由于人民币对美元汇率的不断升值，国际铁矿石货源紧张，国内出口受阻下滑，生产生活资料价格纷纷上涨，通货膨胀现实压力增大，给2008年的房地产行业带来巨大的不确定性。

　　2014年，世界经济有望筑底温和回升，全球经济增长点或拓宽。美联储退出量化宽松进而收紧宽松货币政策后，将使世界经济进入一个新的“再调整”不稳定期。今年以来，全球经济复苏在波动中逐步加强，美、日等主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认，美国经济的好转将对其他发达国家乃至全球经济产生较大带动作用。

　　国内经济环境不同

　　2008年：“最困难”的一年

　　2014年：有压力也有后劲

　　按照官方的说法，2008年是中国经济最困难的一年。2007年12月底中央经济工作会议确定了2008年“双防”的宏观调控任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。在国际金融危机和国内宏观调控内外双重压力下，2008年我国经济下滑趋势明显。随后，政府提出力保GDP增长不低于8%，出台了一系列拉动内需，促进经济增长的政策。从政策的出发点来看，政策的出台并不是为了刺激房价的上涨，而是为了促进消费，提升成交量，从而恢复消费者的购房信心。

　　而在今年第一季度，包括PMI所有需求指标均超预期减速，表明经济下行压力比预料的要大。管理层明确指出：“抓紧出台已确定的扩内需、稳增长措施，加快重点投资项目前期工作和建设进度，及时拨付预算资金，要努力保持经济运行处在合理区间”，这进一步释放出通过稳增长来保持我国经济平稳运行的明确信号。

　　但是随着改革红利、结构调整红利的陆续释放，下半年我国的经济运行情况或许会呈现稳中有升的态势，今年整体仍是稳中求进的发展趋势。

　　政策调控模式不同 2008年：组合拳恢复市场信心 2014年：长效机制 稳中求进

　　2008年政府的楼市政策是促进房地产市场平稳健康发展：要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设;落实和完善促进合理住房消费的政策措施;促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展;加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。

　　2014年的政策走向是供给增加，需求调控差异化。在房地产税等长效机制落地并取得效果前，限购限贷不会退出，但是调控的方向是越来越市场化。楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进等，都将会给房地产业带来更多的未知数，这也意味着房地产市场将面对更为复杂的博弈。

　　楼市实际表现不同

　　2008年：内外双压力 全国房市遇冷

　　2014年：三四线房价下跌 一线趋稳

　　受2007年房地产投资过热的影响，2008年上半年全国房地产开发投资额延续了2007年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。2008年下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，楼市出现涨幅下降的趋势。

　　2014年的宏观经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。另外，市场流动性不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的稳定。但2014年全国楼市已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价企稳;然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，多个城市出现了房价下跌的现象。

　　房企应对策略不同

　　2008年：房企集体“找钱”

　　2014年：规模降价未至

　　国际金融危机直接影响本土房企，开发商在资金面上都不会再像往年那般得心应手了。即使龙头房企万科，在快速回笼现金流的同时，也开始考虑资金的问题。开发商们集体面对的最大门槛，开始从土地转向了融资。

　　据统计，2014年多家品牌房企现有土地储备较为充足，足够未来3～5年的开发。2014年上半年仍处于一个补库存的周期，因为一线城市和二线重点城市的供给还不能提升到一个均衡的水平。经过2013年房价的快速上涨后，2014年房价的上涨速度有放缓的可能。鉴于资金的压力不大，开发商早前获取的高价土地，不会急于推盘，而是等待区域房价稳定至盈利预期后再推盘。由此也看到，包括深圳在内的一线城市大规模降价并未开始。

　　市场声音 市场预期依旧乐观

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平

　　从整个深圳房地产市场上看，今年第一季度，二手房的成交金额与去年相差并不大，市场购买力还是相对稳定的。之所以会认为深圳整体市场比较冷清，主要是源自于外部市场的影响。如杭州这种近一线的城市，由于新盘供应量大，所以导致成交量小。

　　今年房地产市场与2008年市场可以从主客观两个不同来探讨。主观上，在经历了2008年楼市寒冬期，很多人已经做好了长期持有的准备，因此对市场预期还是比较乐观的;而从客观上看，由于房贷政策和限购政策的从紧，市场上还贷压力大的人群也不像2008年那样巨大了。

　　今年只是局部影响

　　深职院房地产研究所所长邓志旺

　　2008年楼市是由全球金融危机直接冲击国内经济导致房地产市场下滑，而今年更多的原因是由于银行主动采取信贷紧缩政策造成的;

　　2008年楼市是由一线城市下降进而引发二三线城市楼价发生变化，今年则是由三四线城市首先房价下跌，到目前为止一线城市还没有出现较为明显的变化。

　　虽然同是楼市的调整期，今年的楼市没有再现2008年剧烈冲击的情况，只是局部受到影响。