“央五条”满月房贷微刺激失灵 个人房贷成“鸡肋”

　　在银行收紧个人房贷的大背景下，后期的市场走向又将如何?

　　孙立坚表示，银行收缩房贷与房地产市场的走势，两者之间是一个互相影响的过程，房地产市场的下行趋势导致银行对于行业预期改变，从而收紧相关投资和房地产的贷款业务。“这样会进一步导致房地产市场的资金紧张，开发商资金紧张就会将旗下存货降价销售来缓解资金压力，进一步加剧市场恐慌情绪，改变了市场对于未来走势的预期。”

　　对此，徐瑾也持有相同观点：房价和货币供给是正相关关系。“近年来，房价狂飙的根本原因是2009年以来持续的宽松货币环境，信贷支持对房价影响巨大。历史上，所有的房产泡沫的破裂均是发生在货币紧缩和加息周期之中。因此，其房价拐点取决于货币环境的拐点。”

　　根据中国央行公布的数据，2014年4月末，我国广义货币(M2)余额高达116.88万亿元，同比增速从3月末的12.1%回升到13.2%。在货币供应充裕的情况下，人们对房价保持看涨预期，以信贷资金为主的资金自然会源源不断地流入房地产市场。而在2014年开年，楼市在资金层面遭遇逆袭，银行资金紧张明显影响了购房者贷款，进而导致开发商的资金成本也在增加，今年开发商资金链仍面临压力。

　　记者在融360房贷调查中发现，银行放贷更倾向于一二线城市，贷款利率较低，放款额度较充裕;对三四线城市控制或减少房贷投放，贷款利率相对提高。银行的信贷投放选择直接导致一二线开发商能够继续维持与银行的信贷关系，

　　“这意味着三四线城市可能会由于信贷紧缩而导致房价下跌。”徐瑾向记者预期，“而一二线城市房价将会持续上涨，上涨幅度低于去年。不同区域的楼价将会分化，一些缺乏产业支撑和配套的‘被城镇化’区域与‘空城’则有崩盘的风险。”

　　那么，要真正缓解房贷难问题，央行要如何采取措施或干预?全面降准是否有其可行性?

　　在徐瑾看来，降准无疑已成为最佳选择。“2014年房贷利率上浮、放款缓慢，楼市无疑被信贷‘掐喉’，而从救市成功的机会和效率来看，房产救市关键是‘信贷’的投放，如果降准效果不明显，则也存在降息的可能。”

　　如此强烈的“降准”预期并不奇怪。最近两个月，实体经济环比增速较1-2月份温和走强，但仍低于潜在水平，产出缺口自年初以来持续下降。房地产领域自2014年以来需求持续疲软，同时，政府对金融机构同业业务加强监管，而由于同业业务大部分与房地产和地方政府债务有关，因此，同业业务去杠杆化可能在短期内增加房地产市场风险。这些都被认为是短期中国经济下行的潜在风险。

　　“由于通缩风险上升，实体经济增速放缓，因此央行可能会放松货币政策。”澳新银行大中华区首席经济师刘利刚表示。