2010楼市：中部城市全面飙涨 买房者遇十面埋伏

我可以肯定地坚持，2010年将是房价维持高位的一年，不排除阶段性调整，总体价格上扬是主基调。按照初步分析，2010年买房，不意味着自住时代与改善型消费充当主力，也因此带来裹挟进来的买房者，遭遇十面埋伏。

一，远郊低总价住房的冲击。

为了刺激经济进一步复苏，2010年全国范围将掀起城市基础设施改造的热潮。在这一背景引导下，政府出让土地将主要集中在远郊区域，以市政规划来带动，按照开发商战略储备方向，地价不会低，因此房价预期基础非常夯实。

而在营销过程中，开发商将较多使用低总价优势，以吸纳那些刚性需求、本地中低阶层购买力以及部分投资性置业，主要是本地居住的外地人。低总价意味着较充实的单价，因此买房者，尤其是已经观望很长时间的刚需将成为这波开发商推出新产品的受害者。由于一些新材料新技术的运用，七八十平的小三房不再是梦，这有可能成为引爆2010年春季楼市的突破点。

二，中心城区投资性小户型的诱惑。

与中低端普通需求被外引相对应，中心城区开发商将主导供应投资性小户型，并在功能、产权年限、配套与非毛坯标准方面进行革新，从而引导全国范围的投资者。

由于消费层次划分为低中高三档，在中心城区，一些土著居民、本地投资客以及通过朋友渠道来临的外来投资客，将主导中心城区的投资品种消费。

在这波产品引导需求过程中，一些本地中产将被裹挟而进，成为助推器。

三，迷你产权铺的杀青。

伴随房价高涨与楼市岁末疯狂，二手交易上量，一些项目增加了社区商业面积，并且加大其投资功能，导致迷你产权铺成为许多投资者的追捧对象。

过量的产权铺出售必然带来本地房价适当上扬，而商业的未来租赁收益、课税调整会引发回报的不稳定，还有赖于本区域人气与分布，因此这种风险投资性产品，买房者应慎重。

四，洋味房子吸引巨量成功人士。

2009楼市疯狂与中高端消费释放有关，在非主流城市，洋味房子全面复制供应，量价齐涨并且一直处于供不应求状态，这一方面是因为实业原因导致部分老板买房保值，另一方面与新晋中产改善型消费密切关联。预计2010年，以低密度洋味产品为中心，将成为引导房价高位运行的主力之一。

另外一个就是庄园式产品，将受到全国范围暴发户的青睐，成为推涨房价的外因之一。

中产人士如果买房，一定要注意不要被购买。

五，市政远景成为引导消费与价格上涨的双面胶。

我们观察到，北京上海房价疯狂主要由市政远景引发，而且，市政远景由政府发布，老百姓只有相信，在这种舆论与政策双重引导下，一些生地区域房价迅速上调，并吸引着大量投资与自住消费进入。

市政远景往往与出让用地规划条件密切相关，而这些远景是否能够在未来小区得到配合性建设，视开发商的实力与品牌理念而定，因此买房人不要仅听政府的一面之词，一定要慎重对待，全面评价。

六，二三线城市产品全面升级带来的疯狂。

2010年将是中小城市时代，中小城市，因为高价地带来的垄断，品牌开发商的产品挤压，政策适当管制等原因，许多具备一定经济，处于发展期的中小开发商转战地方，这些开发商将先进的产品与适当的理念完全快速嫁接于中小城市，让这些城市的产品全面升级，从而带来疯狂楼市向二三线城市蔓延。

所以，2010年二三线城市买房者将无一例外要承受先进开发模式带来的高房价，永远不要低估开发商的营销水准。

七，物价上涨半路杀出程咬金。

与全国范围涌动涨价潮同时出现的将是统计机关不断发表刺激性文字，预期经济涨速、物价指数、通胀率与利率等都会成为中期楼市最关键的政策性环境因素。

这些因素一旦集中在年中被公布，带来的是恐慌性消费。

八，武汉西安重庆郑州济南等中部城市全面飙涨引发投资恶意进入。

按照北京上海深圳目前态势，这些城市将围绕远郊开发对城市的圈层消费价格进行全面调整，也就是这些城市除中心城区与远郊，其他区域的房价将保持适当稳定，以消化既定存在，为未来推出吻合市场的新品做准备。

相反，武汉西安重庆郑州济南这些城市已经被涨起来的房价，将继续保持个位数增幅，其主要原因就是一些周边城市的房价快速上涨，挤兑出许多购买力进入就近的主流城市。而这些城市的共同特点就是在2009年已经完成土地结构优化、市政设施改造时间表、本地刺激楼市发展政策、保障房规划等影响楼市发展的关键工作，接下来就是付出，因此在这种态势下，房价将完全依赖于供求，波动中不断上调。

九，垃圾产品全面调价出货。

预计楼市在经济复苏后将严格按市场化运作，2010年将是过渡年，所以一些开发商已经准确捕捉到这一信息，调整销售垃圾产品，预计2010年上半年将出现买房高峰，其主要供求关系就是存量房中的次优户型调整出售，满足本地自住消费与中低端改善消费所需，由于任何时候这些房子也同时构成投资族的追捧，所以房价会被带动到更高位置。

十，中小城市旺销带动主城消费出走。

中国城镇化会在2010年迎来高潮，城镇化一方面会吸引部分农村购买力，另一方面就是挤走了本地中上层消费，在这些城市，房价保持缓涨态势，而观望者并不多，这样不冷不热的现实，会因为外来开发商进入并快速开发，使得领涨盘增多，从而让中小城市保持旺销态势，这个时候，一些本地改善性需求选择购买更高级城市的高价房在所难免。