中国房地产当下拐点之辩 楼市改革终于出现政府救市

　　“拐了!拐了!”2001年央视春晚高秀敏的这句极短的台词堪称小品《卖拐》中的经典。剧中高秀敏配合赵本山的“忽悠”术，不仅将身强力壮的厨师范伟“忽悠”停了，更是将其“忽悠”瘸了。

　　中国房地产市场现如今也是“拐”声一片。自今年初杭州率先打响楼市降价第一枪后，楼盘降价之势似乎开始在全国蔓延。伴随着亚洲首富甩卖内地房产、各地楼市库存增加投资减少、房企收入下滑负债增高、居民房价收入比远超国际警戒线水平、个别房企资不抵债等现象的出现，中国楼市一夜之间由胜转衰。

　　5月，被视为中国房地产市场风向标的北京，房价开始松动。当月，北京市二手住宅市场下行速度加快，成交量进一步下滑，而成交均价涨幅在经历了较长一段时间的停滞以后，当月首次出现较大幅度的下滑。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至5月27日，当月北京市二手住宅共成交5734套，成交量环比4月同期下降9.2%。二手住宅成交均价为28576元/平方米，环比降幅达到4.75%，价格下降幅度为2012年2月以来最大。

　　由于近十年中国房价的只涨不跌，很多人为了一圆住房梦而倾其全部积蓄，因此一些媒体和机构胁将矛头指向房地产商，用并不严谨的数据试图得出中国房地产“崩盘”的结论。

　　在一片看空声中，许多原来有购房计划的人也加入了持币观望的队伍中。而政府年初承诺的“双向调控，限购退出”政策也因反对之声众多而变得迟疑。

　　此时，被限购政策管制多年的开发商已经无力承担这样的打击，有的选择降价、有的选择挺住、有的则直接选择了退出。

　　随着剧情的推进，被“忽悠”出的“崩盘”似乎已经开始假戏真做。

　　有争议的房价收入比

　　高潮出现在“五一”之后市场疯传的万科执行副总裁毛大庆在一个内部沙龙上的发言稿，文中大量数据显示出中国房地产并不乐观的现实状况。此后，万科公司及毛大庆本人都出面澄清该文内容不实，但市场中的绝大多数人还是信以为真，并为此展开了激烈的争执。

　　其中最为精彩的当属华远集团董事长任志强与中国农业银行首席经济学家向松祚在凤凰卫视中，就“楼市拐点是否已经出现”所展开的对阵。

　　向松祚认为，中国楼市已经出现了三个根本性的变化。第一，中国的房地产市场经过多年的积累，已经出现严重的供应过剩。第二，市场已经出现严重分化，北上广深等地或许房价还在上涨，成交量还有，但如果看更多的城市，成交金额和成交面积从去年第四季度到今年第一季度都在同比下降。第三，房地产公司开始降价。中国房地产公司负债率普遍非常高，现在银行已经在高度警惕这个风险。对于很多房地产公司而言，银行贷款和社会融资成本很高，很多房地产公司开始需要抛售房产回收现金。

　　任志强对此表示，没有数据能够证明楼市已经进入拐点，“楼市要有拐点也是被银行打拐的。”要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。他再三强调，在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫。

　　双方激烈碰撞的第一个指标是房价收入比。房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

　　5月26日，上海易居房地产研究院发布全国35个大中城市房价收入比排行榜。在剔除可售型保障性住房后，2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首。

　　如果以国际通行的4~6作为合理的区间来衡量，全国的楼市都泡沫严重。但这样的数字依据并不能得到业内行家们的认可。

　　国家开发银行研究院副院长、金融研究发展中心副主任黄剑辉告诉《英大金融》，在中国谈房价泡沫，必然要涉及到房价收入比和租售比，但这两个指标不能简单来用，或者可以说基本不能用。以在北京购房者为例，有六类人群基本都未被纳入其中：第一类是外籍人士，包括港澳台等地来大陆投资的人;第二类是外地来京人员，比如山西的煤老板或温州炒房团;第三种是歌星、体育明星等;第四类就是高级白领，如在金融街CBD工作的精英人士;第五类是拆迁户，如奥运会及城市改造涉及的拆迁人群;第六种是体制内换房的人，在国家机关、中央企业工作的人。上述六类人群的收入显然没有考虑在内。

　　华东理工大学商学院副教授沈凌从另一个角度补充了该指标的瑕疵，他认为，中国经济的高速增长在一定程度上化解了所谓的房价收入比虚高的问题。

　　他举例称，2009年全国商品住宅的平均售价为4459元/平方米，100平方米的一套房大约是45万元。而由国家统计局公布的城镇居民家庭人均可支配收入2009年是17175元，按照一家三口算，家庭年收入就是51525元。这样计算的2009年的房价收入比就是8.65。2009以来上述两项指标的年均增长速度分别是6.5%和12%，到了2014年商品住宅的平均售价和个人可支配收入应该大致为：6166元和30775元。如此可以推算出2014年的房价收入比是6.68，相较于2009年，已经有了很大程度的下降。

　　特别注意的是，如果一户家庭在2009年通过贷款买了一套房子，那么以后这几年，他们每年都要把收入拿来还房贷，这样的话，对于这户人家来讲，更加有实际意义的“房价收入比”是现在(2014年)的收入除以当初(2009年)的房价。简单计算得出：对于在2009年已经购房的这户家庭而言， 2014年的房价收入比只有4.83。这一数字即便相比于发达国家，也不算高，更何况随着时间的推移还会继续下降。

　　泡沫仅限部分城市

　　今年以来国际投行纷纷唱空中国楼市，甚至抛出中国房地产“崩盘论”。国际知名评级机构穆迪日前也将中国房地产业展望从稳定下调为负面。那么中国房地产市场真的会出现系统性崩盘吗?

　　来自彭博5月所调查的18位经济学家结果显示，12位受访经济学家认为中国房产业有些供过于求，半数经济学家认为部分城市存在泡沫，仅有7人认为属于全国性房产泡沫。

　　面对外界质疑，一向以强大研究数据为依托的“大炮”任志强的言论显然更有说服力。

　　他认为，目前支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持7%至8%左右的较高增长;二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确要加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革;三是人口结构中家庭分裂加速。适龄结婚的人口高峰仍在持续(23岁年龄人口的最高峰在2015年)，人口老龄化加速，也让家庭分裂加速，第五次与第六次人口普查的数据中一代人为家庭独自居住的比例从27%增长到38%;四是消费结构的变化，2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额，2013年二者差距超过了30%，家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。但与国际相比，住的比重还有三倍的增幅余地，这也是消费文化的改变。

　　看多中国房地产的也并非任志强一人。5月23日，央行行长周小川也公开表示，中国可能有房产泡沫，仅限于“部分城市”。单一的全国范围政策难以解决这个问题。他说，“中国还在进行城镇化，可能供需关系出现某种波动，但如果从中期看城镇化，我认为我们的房产领域市场还很好。”

　　财政部财政科学研究所所长贾康也认为，目前中国的城镇化实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展新阶段的状态。伴随中国社会总体上从“中等收入阶段”向“高收入阶段”的演变，决定了中国城市中心区域房价长期性的上涨趋势，即城镇建成区房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。如果前期已由于种种原因形成一些泡沫因素，在市场出现分化的情况下正有利于使之现形和加以消化，但尚无可信理由认定中国楼市已进入“崩盘”过程。正常的市场是要允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险，现在出现的市场分化，正好是一个矫正的契机。

　　真假库存说

　　5月22日，易居研究院发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示，在重点监测的35个重点城市中，2008年至2013年，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。这意味着，重点监测的城市中，住宅供大于求的城市超过8成。

　　易居研究院研究员严跃进认为，未来两年部分中西部城市面临较大去库存压力，今年反弹力度偏弱，市场后市不宜过度乐观，房地产市场的下行风险剧增。

　　目前最新的数据显示，全国商品房库存面积超过52652万平方米，连任志强也承认这样高的库存面积“很危险”。

　　从全国的商品住宅存量来看，2011年以后，每年增幅都超过了30个百分点，商品住宅供应量的不断激增是目前看跌房价者所持的基本理据之一。行业层面的大范围降价，在过去10年发生过三次，第一次是2005年，第二次是2008年，第三次是2011年，除了2005年，其中2011年与2008年的房价大跌都有着库存激增的背景。

　　如果单纯从库存量来看，目前最高的是青岛，紧接着的是上海、广州和北京。常住人口仅有800多万人的青岛，不到北京的一半，库存量却是北京的两倍多，此前青岛的旅游业品牌效应下，吸引不少投机者前来购置房产，导致房企在青岛的楼市开发过于激进，与高库存息息相关。在这样的基数下，青岛库存仍在以同比20%速度在攀升，去库存化已经很成问题。

　　综合来看，目前高库存的城市且风险较大的主要分布在两类城市，一是发达城市群中的边缘城市，如温州、杭州。二是三四线城市，如济宁。

　　事实上，要判断房价是否到拐点，除了考虑供应外，需求也是一个必须考虑的因素。

　　申银万国最新发布的房地产行业报告称，目前全国的房地产供需比为119%，呈现供需相对均衡的状态，但城市之间分化严重，全国房产相对过剩城市比例约为37.14%。

　　其中，一线城市供需比仅65%，供给不足状况仍旧严重，具体来看，上海>北京>广州>深圳;二线城市供需基本均衡，供需比为116%，具体来看，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩，过剩比例为44%;三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%，具体来看，营口、鄂尔多斯、张家界过剩最为严重，但仍有部分城市供给不足。在全部70个城市中，仅有26个城市供给相对过剩，占比37.14%;17个城市供需基本均衡，占比24.29%;供给相对不足的有27个，占比38.57%。

　　这种分化的局面致使各地在“崩盘论”面前表现出不同的态度，有些地方政府已授意放松限购，减少供地，甚至鼓励居民购买第三套住房;有些地方则依然加大土地供应。

　　财政部数据，一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%。特别是一线城市增长明显，截止4月底北京土地出让收入已经突破1000亿元，达1069.63亿元。而在2013年，北京8月份才突破千亿元大关。对此，市场预计，北京全年土地出让金将至少超过2000亿元。

　　对于今年的房价，摩根大通中国首席经济学家朱海斌的预测是，全国房价将会温和下降2%(这仍然是有记录以来房价首次下跌)。一线城市，预计房价仍将保持强劲(上涨5%)。在供应较少的二线城市，房价仍将持平，而在那些供应严重过剩的城市，价格可能会下降10%。三线城市是价格降幅(下降5%)可能会小于供应过剩的二线城市，原因是三线城市的房价相对较低，价格敏感度也较低。

　　从中长期观察，北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆则比较乐观，他认为，中国人口密度与英国、荷兰和日本相近，这些国家人均住房面积为40平方米。按照中国目前的城镇化水平，到2030年全面建成小康社会要达到人均住房面积30平方米，城镇住房总面积需求为258亿平方米。因此，在相当长的时间里，中国房地产市场还将处于供不应求的态势，推动房价上涨的动力将持续存在。

　　改革重于“救市”

　　5月中下旬，住建部兵分几路密集调研地方楼市，实地了解房地产市场下滑程度，以防市场“假拐”。 因为，放松限购可能会给市场传达错误的信号，即认为国家又要开始新一轮救市。

　　但市场中不管看空或看多的人有一点是一致的，“取消限购并非化解中国房地产风险的最佳方案”，更重要的还是要建立一套长效运行机制。

　　目前来看，促进中国房地产业健康发展的主要有五点对策。

　　一是加强住房保障建设力度，完善住房保障体系。发展房地产业的重要目的之一是改善民生，必须加强住房保障制度建设。其中包括扩大廉租住房受益面;完善经济适用住房制度，建立健全运行机制，严格准入和退出机制;启动公共租赁住房建设;加快棚户区改造，使部分困难家庭因此而改善住房条件。

　　二是着力推进住宅产业化和现代化，促进行业发展方式转型。对于房地产业来说，转变发展模式集中体现为改变当前粗放、低效的增长方式，转换成集约化增长方式。

　　三是健全财税政策，优化行业运行机制。当前应加快实施房产税，长期来看应合并城镇土地使用税、房产税、土地增值税等，统一开征物业税。作为地方税种的房产税或物业税，将有助于增加地方税收，减少对于土地出让金的依赖度。

　　四是，创新住宅金融模式。包括建立差异化的住房信贷体系，优先安排普通商品住房开发贷款;开辟多元化融资渠道;建立和完善房地产信用制度。

　　五是完善房地产法律体系，减少短期性的市场调控。中国房地产法律体系尚不健全，一些法律规范存在着凌乱、不系统、缺乏协调性、互相抵触和规格较低的问题，有待在新时期逐步予以完善。只有这样，才能减少使用短期调控政策，更多有依靠法律体系解决一些深层次的矛盾与问题，从而为促进房地产业进一步持续健康发展提供动力与保障。

　　而当各种条件必备之时，政府的调控之手也必将退出历史舞台。

　　正如国民小微金融投资有限公司董事局主席贝多广所言，目前政府对于房地产市场的宏观调控包括信贷控制，虽然有其合理性，但更应学习香港监管部门和美联储在金融危机中的做法，建立干预的退出机制。

　　他认为，中国政府在房地产市场应该让市场真正发挥作用，过去的干预有历史作用，现在要逐步退出，信号明确后，投资者对这个市场预期就会清晰，就会去判断市场未来会怎么样，该投资的投资，该抛售的抛售。最终，市场会回复到真正的供求关系，并通过市场的形式予以体现。