深圳二手房价明上半年或现疲态 末班车效应持续

“末班车”效应二手房市场井喷

根据美联物业（全国）研究中心市场观测，今年11月份以来，北京、上海、深圳等一线城市二手房交易量显著飚升，北京当月成交量突破3万套，达31288套，环比增幅达56%；上海当月成交量刷新近年来单月最高纪录，达32432套，环比增幅达41%；深圳当月成交量达16666套，环比增幅居首，达60%。

延续11月的市场行情，进入12月份以来，北京、上海、深圳等一线城市二手房成交量有进一步扩大趋势，截止至本月16日，北京二手房成交量21726套，仅半个月时间已达上月总量的69%，环比增幅达54%；同期深圳二手房成交量12150套，接近上月总量的73%，环比增幅达46%。

推动此轮二手房井喷行情的主要原因是购房优惠政策将于12月底到期，不少具刚性住房需求购房者提前入市，纷纷抢搭政策“末班车”，触发了一轮抢购热潮。据美联物业（北京）市场研究部认为，恐慌性需求在市场成交高峰中占到了全市需求的30％左右。购房者当中，自住型及改善性住房需求超过市场成交总量的半数。

·房价攀升 住房负担比加剧

房价的节节攀升，北京、上海、深圳等一线城市的居民负担比显著加剧，根据美联物业（全国）研究中心蓝筹数据分析，北京11月份二手蓝筹住宅家庭负担比达68.85%，环比上升2.38%；

同期，上海二手蓝筹住宅家庭负担比达57.95%，环比上升3.64%深圳二手蓝筹住宅家庭负担比达52.66%，环比上升5.19%。北京、上海、深圳三地的家庭住宅负担比均高于国际认可警戒线30%。

·中央关注高楼价 频吹政策风

成交量高位运行，有力支持房价节节攀升，引起了中央领导层的高度关注。11月28日，国务院总理温家宝在考察正在建设的上海市最大保障性住房工程时表示，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。为政策调整埋下伏笔。

12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议上提出，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。

12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议上提出四点要求，包括增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；加强市场监管等。

中央近期少有地接连针对楼价飚升问题，制订包括增加供给、税收、信贷差别等的一套组合挙，抑制投资投机购房行为，以遏制楼价的上升。而实施这些调整政策的大前提是维持经济平稳发展，继续实施适度宽松的货币政策。

·明年上半年二手楼市：或将进入“空转期”

尽管中央针对高楼价出台一套组合挙，但在没有解决地方政府“土地财政”及流动性过剩的前提下，楼市价格调整将更多地取决于市场供求关系的调整。

美联物业全国研究中心分析，在“末班车”效应下，市场提前透支了具刚性需求的购买力。在此轮抢购热潮过后，明年一季度市场需求表现较为反复，或将逐渐出现疲软态势。二手房市场将进入一个调整期，在房价持续高位运行下，成交量将逐渐缩减，二手楼市或将进入一轮“空转期”，而这个周期的长短取决于楼价的调整力度，楼价调整力度越大，市场周期越短。

反之，市场胶着状态将持续