房地产行业“黄金时代”结束 上市房企交出最差中报

　　楼市调整对房地产企业影响到底有多大?随着2014年上市公司半年度业绩披露进入倒计时阶段，上市房企财务状况轮廓也已基本清晰。截至目前，包括“招保万金”四大地产巨头在内的近百家上市房企已经晒出了中期“成绩单”。总体看，上市房企上半年日子普遍“不好过”，超过半数的上市房企净利润下滑或亏损，从行业看，整体业绩增速大幅滑落已成定局。

　　“楼市正告别人人弯腰就可以捡钱的时代。”万科集团副总裁毛大庆近日的言论已然成为开发商们的共识。很显然，楼市调整对房地产行业的影响已经显现，而未来，随着全国范围内“降价潮”来临，业内普遍预计上市房企业绩增速下滑速度或将加快。

　　高增长时代结束

　　利润下滑成“常态”

　　进入2014年，房地产市场的形势可谓急转直下，而这也让持续多年增长的房企净利出现了下滑。统计数据显示，截至目前，135家上市房企中已经披露半年报的99家上市房企上半年合计实现营业收入2291.13亿元，同比增长9.28%，创2010年中期以来最低增速，合计实现利润271.68亿元，同比下降4.9%，为2003年中期以来的首次下降，合计毛利率为32.85%，创七年新低。面对楼市调整，上市房企业绩正在面临空前的压力。

　　四大地产龙头的中报业绩也远逊于往年。保利地产上半年实现营业收入339.99亿元，同比增加11.31%，实现净利润38.22亿元，同比上升12.19%。净利润增幅明显不敌去年同期的35.7%和去年底的27.4%。即使净利增速下滑如此明显，保利地产业绩在四大地产龙头中仍位居首位。万科上半年实现归属于母公司股东的净利润48.1亿元，中期净利润仅同比增长5.6%;招商地产2014年上半年实现净利润17.85亿元，同比下降30.00%;金地集团上半年实现营业收入90.84亿元，同比增长3.29%;归属于上市公司股东的净利润为1.58亿元，同比下降50%。

　　相比起招保万金四大龙头，其他上市房企今年上半年的日子更不好过。金丰投资、嘉凯城和国兴地产等均交出了上市以来最差的中期成绩单。

　　库存持续走高

　　行业资金链趋紧

　　伴随着上市房企业绩普遍下滑而来的则是，由于房地产市场持续调整，库存量的持续走高以及资金链的趋紧，而半年报数据也显示上市房企经营活动现金流情况呈现进一步恶化的趋势。可统计的98家上市房企经营活动现金流量净额从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元，同比大幅减少92.53%。

　　虽然限购令放松的城市数量不断增加，楼市成交环比小幅回升，但从全年来看，目前成交仍处在低位水平，库存量仍在走高。同策咨询研究部数据显示，全国各大中城市普遍面临去库存的压力。

　　与此同时，行业整体资产负债率水平接近最高水平。平安证券分析师王琳认为，从上市房企半年报数据来看，已经公布半年报的上市房企整体资产负债率从去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的态势。

　　有券商分析师测算认为，今年房地产企业资金盈余将接近2008年也即历史最差水平。“今年房地产行业的资金情况会比较接近2011年水平，因为当时融资结构已经发生变化，金融机构贷款占比已经降至58%，和目前水平比较接近。但不同之处在于，2011年房地产行业资金盈利比例达到6.8%，高于我们预测的2014年行业1.8%的资金盈利比例水平。因此，按房地产行业自身规律演变，今年底开发商的资金链不会好于2011年。”该人士说。

　　“政策持续放松虽可使短期活动企稳，但无法扭转行业下滑的大趋势。预计到四季度和2015年，房地产新开工和建设活动将进一步放缓。”瑞银证券特约首席经济学家汪涛直言。万科董事会主席王石日前也表示，房地产行业已经由“黄金时代”进入“白银时代”，过去那种行业高速成长、所有人都能轻松赚钱的时代已经结束。

　　行业分化加剧

　　地产股面临压力

　　面对上半年的业绩压力，“以价换量”成为不少上市房企为下半年开出的药方。多家上市房企在半年报中表示，将加大折扣和去库存力度。与此同时，受益于各地政策不断放松和信贷的支持，业内预计未来几个月房地产销售和建设均会温和改善。招商地产在半年报中预计，面对中央到地方一系列放松政策的出台与落实，下半年市场成交有望反弹。

　　但7月以来的数据却显示，各地放松限购政策，企业的销售情况并未得到明显好转。中原地产研究部统计数据显示，28家上市房企公布的7月单月销售额合计为843.57亿元，相比6月份的1298.24亿元下降35%，也低于5月份的978.63亿元。“大部分企业完成2014年度销售目标的可能性都越来越低。”

　　与此同时，在这波房地产行业的大调整中，行业集中度也在进一步提升，行业龙头与平均水平之间的差距在进一步拉大。据统计，目前前10位地产龙头上半年实现净利润总和达191.48亿元，已经占到了已经公布业绩上市公司净利润的六成半。在此同时，却有19家地产公司中期出现亏损。长城证券分析师黄飙认为，国内房地产行业历经15年的繁荣期，高速增长时代正在黯然谢幕，中小房企的成长和生存空间将越来越有限，生存将取代发展成为关键词。

　　从机构观点来看，相比此前的一致乐观，在大批半年报出炉之后，对于地产股的走势也变得谨慎起来。中银国际证券表示，房地产市场去库存旷日持久，房地产的投资拉动作用今明两年将持续走弱，地产板块呈牛皮盘整的可能性较大。不过，在整体保持谨慎的情况下，地产龙头却仍被机构普遍看好。理由则是，龙头企业已经开始寻求长期的经营收入。