开发商转型变成打工仔 万科商业地产唱的哪门子戏？

　　万科将商业地产业务与凯雷合作了，而且双方的比例为2：8。万科和凯雷合作的具体内容，毛大庆接受经济观察报采访时洋洋洒洒谈了很多，但本人更关心万科以凯雷为搭档上演的这出开发商变打工仔的商业地产大戏的真正调门。

　　郁王之争落幕，万科商业地产战略浮出水面

　　专注住宅还是住宅与商业地产并重，是王石和郁亮之争的核心。王石曾经放出狠话说，如果万科不走住宅专业化道路了，即使躺在棺材里，也会举起手来反对。但万科试水商业地产还是开始了，而且组建了自己的商业地产团队和机构，并由曾在凯德长期供职的毛大庆领衔。不管万科进入商业地产开发是为住宅配套、还是出于对业绩持续增长的担忧、或者出于调整业务结构与资产结构，万科试水商业地产数年并不顺利，几个案例都不出彩，看来玩商业地产还是要些功夫的。

　　就在业界担心万科商业地产走向的时候，凯雷来了，而且一投就是9个项目、占80%的股份。我不敢说凯雷就是解救郁亮、解救万科商业地产的骑士，但凯雷的加入让郁、王之争落下帷幕：万科是要坚持商业地产方向的。

　　事实上，王石在凯雷与万科合作前后，已然逐步接受了郁亮治下的万科已经涉足商业地产的事实罢了，毛大庆只不过是想弥合王、郁分歧，做个和事佬而已。

　　郁、王之争落幕，万科的商业地产战略终于成型：“小股操盘”+“重运营、轻资产”。

　　毛大庆地位稳固，一个阶段不会离开

　　毛大庆主政北京万科业绩显著且行事高调，而万科是个职业经理人治理的公司，文化冲突以及前段时间的“内部发言”事件使万科驱毛传闻一时甚嚣尘上，并有杭州万科总经理刘肖接替毛的说法，而万科近期调整治理架构时毛也有“靠边站”的迹象。这些是否空穴来风暂且无须追问，但最近毛大庆公开发言明显有挽回“内部发言”影响之意，且凯雷与万科合作成功，以毛大庆在商业地产领域的经验和声望，主持万科与凯雷合作之事当属不二人选。万科商业地产业务本来即属毛分管，这次代表万科接受经济观察报采访的正好也是毛。也就是说，毛大庆离职事件也将告一段落。

　　但是，毛大庆以凯德经验来管理万科的商业地产业务是否接地气还是个问题。中国还不具备产生凯德这类玩法的地产企业的土壤，而万科又是一个相当市场化和接地气的企业。毛入职万科这些年来虽然名义上分管商业地产，但实际上参与不多，参与程度也很浅。凯雷与万科的合作，对万科商业地产战略走向的影响是决定性的，与资本的结合正是凯德的长袖善舞之处，而毛大庆的凯德经验对于推动凯雷万科合作计划的实施正好可以补上万科的短板。

　　开发商变身打工仔，万科的市值管理诉求

　　国内地产开发模式深受香港的影响，无论是住宅开发还是商业地产开发，香港模式都是最初的榜样和模仿对象。香港的金融环境是开放的，几乎与国际金融创新同步，足以支持开发商自持自营的重资产模式，尤以新鸿基和九龙仓为代表，恒隆还将这一模式复制到了内地。

　　但大陆相对封闭和滞后的金融环境，短期内无法很好地解决商业地产资产的流动性问题，让模仿香港模式的地产大佬们背上了越来越重的资产包袱。并非财大气粗的开发商如万通、海印以及想转身地产金融的复地、金地等虽然做了多方面的尝试，但并非行业标杆企业而影响有限。

　　作为行业老大的万科，这次以和凯雷合作、以国际化的名义玩起了“重经营、轻资产”，颠覆了主流开发商目前的商业地产开发和运营模式，足够震撼，至少可能让万达、让王健林羡慕嫉妒恨到睡不着觉。万科凯雷合作的实质，是万科借助凯雷的资本注入，以资产证券化为目标，以让渡大部分投资收益给凯雷的方式来甩掉万科商业地产集商业地产投资人、开发商、持有人、资产管理人和运营者多重角色于一体带来的多重压力，回归万科开发商和运营商的本色，变身依靠开发管理和运营管理经验，为资本方凯雷扛活的打工仔。这一合作的实施将能够把万科2000多万平方米、合计三四千亿的资产包袱甩掉，从而相对地大大提升万科的财务表现，这才是作为上市公司运营的核心—市值管理的短期和长期兼俱的诉求。

　　这一合作的另外一个亮点还在于“小股操盘”，即万科在持有环节只占20%的权益，但却负责整个项目的运营。这一安排符合凯雷作为财务投资人的诉求，同时也将资产经营的风险转移给凯雷，而将运营收益更多地留给万科。后者的风险要比前者的风险小得多，后者的稳定性也比前者更高，这将对万科股价的提升益处多多。

　　万科作为世界第一大开发商和上市公司，财大气粗毋庸置疑，高薪挖人和平台诱惑可以快速建立起豪华的运营团队，但这种“拼盘式”的运营团队还是令业界对其运营能力捏把汗。但无论如何，万科商业地产将甩掉沉重的资产包袱，如同一个胖子甩掉了赘肉，在资本市场上已经赢了。而万达商业地产迟迟不能上市的深层原因正在于资产收益率过低，2013年3800亿总资产的收益率只有6.7%。

　　贸易起家的王石给万科植入了市场化思维和结果导向的基因，这一次与凯雷的合作，万科以市场化思维颠覆了国内地产大佬们重资产玩商业地产的通常模式，在结果上将实现万科公司市值的跃升。