房地产市场供大于求 业内称限购松绑的调控效果有限

　　对于未来房贷政策的调整，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对“房贷余额还清都可以算首套房贷”的政策持怀疑态度。杨红旭认为，不管一个居民家庭有几套房，只要房贷还清就都能算首套房去贷款， 这样有点过于放松了，违背了楼市调控的精神。

　　杨红旭认为，比较合理的政策应该是“只认房不认贷”。发放房贷之前要让购房者到房产局出具证明，证明购房者有多少套房子。

　　“即使限贷政策放松，也不会全面松绑，应该支持自住换房的改善型购房需求，依然限制投资需求。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，目前大的经济形势导致房地产行业下行压力比较大。这次房价下跌面比较宽，也是多种因素导致的。整体房产市场的趋势受到国民经济减速、房产供给暂时过剩、人们对房产市场未来不看好、房企资金紧张四个因素影响。

　　“现在四个因素没有完全改变，因此，房产下行趋势还将延续一段时间。”李铁岗说，随着限购、限贷政策的放开，只有一种资金紧张的形势有可能改变。但放开金融资金支持还只是政府的一个意向，对于政府的这个意愿，金融机构能否跟上也是个问题。限购放开短期内没有起多大作用，限贷政策放开方面，政府期望和银行期望存在不一致性，市场作用预计也会打折。

　　李铁岗分析说，国内的房产形势长期看还是向好的，这不同于经济危机时，现在一二线城市好地段的房子还是抗跌。另外，学区房因为房子产品本身加上资源配置的选择权，价格也没有松动。

　　山东中原地产投资顾问总监薄夫利认为，限贷如果放开，短期内会带来成交量的上涨，但整个市场当前的下行行情不会发生改变。目前，市场成交不好的原因除了限贷没有完全放开外，这些年尤其是2013年需求的大量释放，导致现在市场需求减少。与此相对的是，供应量及库存量都在持续增加，供需失衡仍是市场下行的重要原因。