资金分流与库存攀升 降价走量仍为深圳楼市主流方向

　　10月13日，第一太平戴维斯、高纬环球召开新闻发布会，对第三季度深圳商业地产进行分析探讨，并对四季度的市场走势做出预测。

　　上述机构指，刚过去的第三季度，深圳全市甲级写字楼出现租金上涨、售价下降的相反情况，反映出投资者对于中国经济发展的判断比较保守。同时，央行对近日对限贷政策的松动，使资金有流向住宅市场的趋势，四季度写字楼售价难以出现回涨。

　　限贷政策的放松，也将使深圳此前承压的大户型住宅销售量在四季度有所回升。不过，由于购房者预计房价会进一步下跌而保持观望，因此房价短期内或不会出现回升现象。就四季度而言，开发商以价换量仍是必须的策略。

　　贷款新政难提振房价

　　数据显示，2014年第三季度，深圳市普通住宅一手总成交量达80万平方米，同比下降15.9%。成交均价环比下降4.8%，降至每平方米22568元。

　　其中，期内中小户型房价出现持续上升，而144平方米以上大户型价格出现大幅下降。第一太平戴维斯高级分析员魏源解释称，这主要由于深圳限购未放开，贷款利率仍然较高。

　　而对于9月30日，人民银行正式发布贷款新规，明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。

　　魏源表示，对于深圳住宅市场而言，限贷政策松动是今年最大的利好消息。具体而言，放松限购将直接导致购房资金增加，进而使住宅买卖双方积极入市，最终促进交易。

　　其续称，限贷松动较大利好的是改善型住房，预计第四季度大户型销售将有所回升。

　　不过，第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示，央行放松限贷，说明国家已经把控不住经济的发展底线，因此选择放开住宅的贷款限制。这恰恰会使购房者期待房价会进一步下跌，导致部分购买力被延误，短期内住宅的价格也不会出现提振。

　　据深圳规土委数据显示，10月1日至7日间，该市商品住房仅成交139套，成交面积均价每平方米23150元，同比分别下跌46%、9%。

　　同时，由于开发商推盘步伐的加快，深圳新房存库也面临逐步攀升的境况。仅9月最后一周，深圳便有接近4000套住宅获得预售证，将10月深圳的批售量推至10050套的历史高点。

　　对此，林木雄认为，目前深圳的住宅供应量确实很大，加上限购政策仍然未解除，双重因素会对需求有一定压制，购房者仍不能消除观望情绪。在这种情况下，开发商降价走量仍是必须的策略。

　　据了解，近期开发商新推的大部分项目都不约而同采用促销折扣方式吸引购房者。如9月13日，坂田华为科技新城的佳兆业广场3期住宅开盘，均价每平方米23500元，较备案均价每平方米26000元左右折价约2500元。最终，促销收到成效，推出的400套房源当天以卖完收官。

　　写字楼投资被分流

　　除了对住宅的成交量造成影响以外，在林木雄看来，限贷放松或将导致写字楼的部分投资资金流向住宅市场，不仅由于政策利好，也由于当前市场对写字楼的预期保守。

　　其中，刚过去的三季度，深圳全市甲级写字楼租金环比上升3.0%到每平方米每月223.5元，同比上涨幅度为21.9%。租赁需求来自第三产业，其中以金融服务业、高新科技业为主。

　　甲级写字楼售价却出现与租金趋势相反的现象。三季度，深圳甲级写字楼售价环比下降1.2%，降至每平方米4.7万元。

　　林木雄认为，深圳的写字楼价格偏高，在三季度深圳没有新写字楼入伙的情况下，售价下降反映出投资者对于中国经济发展的判断比较保守，未来写字楼升值的空间也相对比较小。

　　不过其也指出，就目前而言，在深圳买写字楼的多以自用的买家为主，而非用作投资用途，因此写字楼的投资资金被分流也不是太严重。

　　无独有偶，高纬环球深圳分公司总经理董韶川也表示，写字楼的投资主体多是机构，而住宅投资多是个体行为，对写字楼的影响终究有限。

　　在这种情况下，深圳写字楼被分流的资金更有可能的去处，或是海外物业投资。上述机构指，目前包括碧桂园、富力、绿地、万达等开发商，以及安邦保险、平安保险等投资者都涉足海外投资。以安邦保险为例，其于10月6日以高达19.5亿美元的价格收购了希尔顿集团位于纽约地标建筑之一华尔道夫酒店。

　　"很多中国企业出海是因为有机会，反过来说明了内地的资产价格偏高了。"

　　董韶川指出，近几年，发达国家的地产已经成为举足轻重的投资标的。在这种情况下，中国企业倾向于走国际化道路，扩大品牌知名度，大量投资流向世界各地，预期未来四五年都不会出现降温趋势。