三四线城市土地市场惨淡 一线城市成大赢家又有钱了

　　一线城市俨然成为2014年土地市场的大赢家。

　　公开数据显示，截至11月30日，北京、上海、广州、深圳四城市的土地出让金高达4692.9亿，离2013年5245亿的历史纪录只有咫尺之遥。而随着12月土地市场的继续升温，刷新这一纪录似乎毫无悬念。

　　“大家还是看好一线城市。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌这样告诉《华夏时报》记者。中国房地产学会副会长陈国强也指出，开发商正在逃离三四线城市，而投资回报率高、风险相对较低的一线城市成为其资产配置的重点。

　　顾云昌认为，土地出让收入增加会加大地方对土地财政的依赖，“并不是一件好事。”陈国强则表示，随着优质地块的日益稀缺，北京、上海等城市的土地出让收入大幅下滑是很有可能会出现的，地方政府必须早做准备。

　　一线城市逆市创新高

　　北京市土地整理储备中心的最新数据显示，截至11月30日，北京今年的土地出让金总额达到1900.5亿元，已经超过了去年全年的水平，再创历史新高。

　　前11个月，北京、上海、广州、深圳四城市共成交住宅用地195宗，成交土地价款3190.33亿元。这一数据不仅超过了去年全年的交易纪录，而且首次突破3000亿元大关。算上商业用地和其他经营性用地，一线城市截至目前成交的总土地价款达4692.9亿。

　　回想今年全国土地市场曾经历过将近半年的疲软期，这些数字更显得出乎意料。

　　从今年3月份开始，各地楼市相继进入了调整期，与楼市紧密相连的土地市场也随之进入了低谷，一线城市也不例外。

　　以北京为例，从4月到9月，北京土地市场明显降温，不仅溢价率走低，其推地频率也大幅减缓，自2月底推出4宗地之后，在长达3个月的时间里都没有再推出新的经营性用地，被业界称为“百日断顿”。此外，北京土地市场还出现了久违的流拍现象。

　　7月15日，北京朝阳区孙河两宗地公开挂牌，但截至7月29日，这两宗地的网上报价为零，现场也仅有天恒与中粮两家房企参与。由于起拍价过高，这两家企业并未举牌，该地块最终流拍。9月28日，其中一块地自降身价再次挂牌，但仍未能迎来买家而再次流拍。而这是自2011年4月之后，北京土地市场上3年来首次出现流拍。

　　进入9月份，尤其是在9月30日央行出台房贷新政之后，北京土地市场才随着楼市一起回暖，其他一线城市的土地市场也基本如此。

　　业内人士普遍认为，如果不是遇到楼市调整，前11个月一线城市的土地出让收入还会更高。

　　进入12月，一线城市的土地市场仍在继续升温。12月3日，金地、朗诗、平安三方的联合体以26.8亿元的价格摘得上海宝山区宝山新城顾村一地块，溢价率为51.8%。同样在这一天，北京土地市场挂牌多宗土地，其中包括一宗建筑规模近42万平方米、底价达到70.7亿元的“巨无霸”。

　　一线城市土地出让金创新高指日可待。

　　开发商回归

　　和一线城市的全年将创新高相比，二线城市的情况就要差些，三四线城市则很惨。

　　截至目前，江苏省苏州市今年只发布了3个挂牌土地的成交公告，而去年是14个。根据成都市国土资源局网站提供的信息，成都市今年挂牌成交的土地数量为103宗，而去年这一数字为340宗。

　　本报记者统计发现，苏州、成都、杭州、沈阳等二线城市的土地成交量普遍不到去年的三分之一，成交额也远低于去年同期水平。相比这些二线城市，三四线城市更是惨不忍睹，有的城市甚至根本就没有成交的记录。

　　2007年之后，中国房地产市场曾经出现过一波开发商进军二线以及三四线城市的热潮。但现在，开发商正在逃离三四线城市，重回北上广深这四大一线城市。

　　自9月份以来，大房企在一线城市非常活跃，万科、保利、首开等标杆房企曾多次出手拿地。不仅一线房企在回归一线城市，一些二线房企也蜂拥而至。11月19日，上海浦东新区惠南镇地块一落槌，其溢价率105.11%，被来自重庆的东原地产拿下。11月21日，北京东坝南区一地块吸引了首开、招商、龙湖等9家房企参与竞拍，经过42轮竞价，该地块最终被湖南富兴以13.8亿元竞得，溢价率达到了49.2%。

　　“开发商选择一线城市，反映出他们对这些城市未来的乐观预期。”陈国强指出，一线城市的房价和地价虽然都是全国最高的，但这并不意味着风险高和投资回报率低。恰恰相反，一线城市由于其独特的地位，聚集了很多优质资源，具有其他城市无法比拟的发展优势，在开发商眼中反而是最安全的市场。

　　“一线城市房价高，但至少房子还卖得出去，三四线城市很多都卖不出去了。”顾云昌这样解释开发商对一线城市的青睐。

　　地方财政躲过一劫

　　土地市场的热闹，最高兴的无疑是地方政府。

　　2013年，北京市的公共财政收入为3661.1亿元，而当年全市的土地出让收入为1821亿元，将近财政收入的一半。除了深圳外，上海和广州的土地出让金都超过了当地财政收入的一半。土地出让金的分量之重不言而喻。所以今年上半年土地市场开始遇冷之后，许多人都对这些城市的财政状况倒吸了一口凉气。不过现在看来是有惊无险，地方财政躲过了这一劫。

　　陈国强表示，未来全国的土地市场会出现分化。一些前期土地供应量过大、有效需求不足的城市，尤其是三四线城市，其土地市场的情况会继续恶化;而另外一些土地供应合适、有一定的产业支撑、人口呈净流入的城市，其土地市场会有所好转。至于一线城市，他认为其具有特殊性，由于其独特的发展优势，未来一段时间里开发商都会趋之若鹜，土地出让收入会继续高企。

　　“土地出让金居高不下会使得地方政府高度依赖土地市场。”顾云昌认为，土地出让金持续成为地方政府的主要收入来源并不值得庆贺。

　　即使对这些一线城市的地方政府而言，土地财政的风险也不容忽视。

　　“制约一线城市土地市场的主要因素是供应能力，特别是优质地块的供应能力。”陈国强认为，由于一线城市的优质地块日渐稀缺，整体土地资源也越来越少，导致供应不足，土地出让收入因而下降，这种情况是很可能会出现的。而且，这种情况目前已经在深圳开始出现了苗头。

　　2013年，深圳市的土地出让收入为440亿元，为全市财政收入1731亿元的约四分之一，其占比水平在一线城市中明显偏低。“不是深圳不愿意卖地，而是它无地可卖。”陈国强表示，目前土地资源贫乏的深圳只能走城市更新的道路，通过老城区功能改造等手段“挤出”一些土地来供应市场。

　　陈国强指出，目前正在深圳出现的无地可卖现象，接下来可能将会在北京、上海、广州乃至其他一些重点城市上演，这些地方的财政必须要尽快摆脱对土地市场的依赖。