2010年深圳楼市十大预测 观澜光明或成高价地黑马

在商品经济市场条件下，行情难免起伏涨跌，但从2009年初的暖冬到年底的恐慌性购房，房价从地狱十八层升到了天下，有房人体验到了做“富人”的滋味，而“空军”们则无比失意地等待下一次轮回。由此，楼市已经不能纯粹以“安居乐业”来形容，基本上市场升跌引发的“心跳”，让有房无房人都认识到了房地产的造富效应，比拿工资要刺激和快多了。

2010年头一场大雪，政策一个月里六道金牌，从国四条到国十一条，六部委声称今年任务就是遏制房价过快上涨，能给虚火上升的楼市降温吗？另一方面，二套房贷收紧，能否打退“投资性”和“改善性”购房的欲望？高昂的房价会否就此低头？笔者试做2010年楼市10大预测。

一、成交量从高峰滑落，供应量不容乐观

2010年的新房较去年减少，由于新政频繁出台，开发商的应对套路就是减缓施工进度，以观察市场反应。这将导致年初开始新房成交步入较低迷状态，如果房贷政策今年不放宽的话，在去年历史性新高成交量基础上，总体应有三成左右下滑。但另一方面，截至2009年12月底，深圳市可售商品住宅期房存量持续在三万多套左右，与历史最低点相差不大。因此，得不到新供应用地和新开工房源的补充，成交价格仍将维持在较高水平。

二、郊区化日趋明显，关外房开始热销

经历了09年前所未有的购房热潮，加上银行贴上的大量授信额度，深圳开发企业已经不需要以快速销售缓解资金压力。由于今后几年的土地市场仍然以关外为主，未来商品房主战场将集中在几条关外轨道交通沿线的新城区，如龙华新城、大运新城和光明新城等等。预计这几个区域随着市政投入和地铁开通，会有一批关内上班族购房自用，并带动关外二手房市场的升温。

三、关内房惜售，交易涌向二手房

深圳罗湖和福田明年新增供应量将进一步萎缩，南山后海和盐田豪宅还有上涨空间。因此，关内楼市整体供需关系仍比较紧张，开发商捂盘惜售仍会延续，政府打击力度估计有限。出于销售的持续性，开发商会继续小幅涨价，多次开盘的销售策略。目前各区域新房和二手房价差普遍在二至三倍之间，由于新房不降价，购房者将选择同区域较新的二手房，“皇帝的女儿不愁嫁”，将带来又一轮炒房潮，可能在下半年开始。　　

四、观澜光明或成高价地黑马

这几年，人们习惯把龙华片区称为“福田后花园”，2009年新房成倍上涨的区域就在龙华新城区域。未来的前海CBD中心西扩方案出炉后，可能会推动观澜光明这两个“后方花园”的房地产开发热。一方面这两个区域受到西部高房价的辐射作用，另一方面产业经济结构将带来大量新增就业人口，同时地区毗邻隔2015年轨道交通的重点发展范围，车辆出行便利，轨道沿线可能推出一些容积率较低，面积较大，规划定位较为高端的住宅用地，将掀起片区价值的重塑和土地抢购潮，下一个高价地可能在此两区出现。

五、保障房建设继续难产

据深圳国土资源局透露，上一年五年计划中供应的经济适用房和保障性廉租房受到拆迁和用地指标不落实影响，仅完成五年计划中的10%。虽然今年市领导提出规划建设不少于5万套经济房，但土地落实区域以坪山、龙岗和葵涌等不发达地区为主，无法满足市民置业需求。因此，保障房建设的高峰期，怕是要等到三年后轨道交通真正打通。

在加大供应的同时，政策保障房的门槛预计不断下调。在2009年12月18日召开的“2010年全国建设工作会议”上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，经济适用房面向范围将从低收入者扩大为中低收入者，各地可根据建设的实际情况，对经适房申购人群的收入标准进行调整。建设面积扩大，申请门槛降低，2010年后受惠于政策保障房的群体将进一步扩大。

六、大梅沙豪宅全市最贵

2010年初，东部华侨城天簏六区新推价格高达8-15万元/平米，从单价和总量上毫无疑问全市最高。未来纯海岸住宅可开发量将向惠东大亚湾转移，因此海滨住宅价格一路走高成为业内共识。如果政府要增加收入，就不应总是把东部住宅地块暗箱私授，而应持续推出一些大鹏半岛的优质住宅地块，不但会高价地迭出，而且有利于推动区域公共配套的发展。

七、关外二手房需求面临回落

2010年二手房成交量从高峰顺势回落已成必然，下降幅度预计在五成左右，但价格仍会保持在相对高位。根据近几年来二手房成交涨幅趋势，可以估算，2009年二手房市场直接消化掉的二手房需求是近两年总和。加上2009年新入市的商品房，市场供应量有所增加，但价格过高，造成投资客和自用客都需要一段时间过渡来累积需求，预计2010年交易量支撑占到总体的七成左右。同时，2010年将是一个房地产宏观政策缩紧的多发年，这样一来，在政策集中出台的初期，势必有部分需求举棋不定，造成成交缓慢。但鉴于各会议基本都已经明确增加普通商品住房的有效供给以及继续支持居民自住和改善型住房消费的基调。

八、恒大将超越万科成为全国老大

2009年，万科以630亿元的年销售总额再度获得年度销售冠军的桂冠，保持了行业老大的地位，排在第二位的绿城年销售额达到510万，紧追万科不舍，保利、中海外也分别以430万、413万的成绩获得第三、第四名。值得注意的是，由于万科在去年没有过多进行土地储备，而且提前预测到了政策调控，在发展计划中有意调低了未来开发量，因此，未来将有数家企业会对万科老大位置进行冲击。考虑到保利和中海等国有企业属性，在政策严控年也会有意放缓开发进度，因些民营上市房企跃升的机会较大，绿城和恒大来比较，由于产品线前者过份关注高端市场，考虑到调控年豪宅市场销售量将锐减，而恒大素以高质低价快销著称，在开发周期和周转率上远胜其它一线房企，且已完成在中西部几大省市的土地开发战略布局，恒大成为2010年全国销售套数和面积冠军的可能性最大。　　

九、旅游度假产品将受欢迎

豪宅需求减少，城市普遍商品房价高不下，从开发商角度可能会开辟第二战场。传统的住宅概念在2009年增加了“度假地产”这个新成员，主要是海南三亚的房产开发热潮，带动了一批实力雄厚的开发商和投资客，近期三亚优质房源“断顿”，价格一路高涨甚至超过部分一线城市平均水平，虽然有“国际旅游岛”获批的概念支撑，但与旅游度假房产逐渐受到城市财富阶层关注有关。

可以预见，旅游区的度假型房产，以其户型舒适性高、购买总价低、功能性强、且有租赁收益等特点，将会受到越来越多的投资商和置业者青睐。

十、商业地产否极泰来

2009年的房地产市场其实是冰火两重天，住宅市场热闹到沸点，而商业地产却冷到冰点。一方面商用土地拍卖频频以底价出让甚至流拍，另一方面，同地段住宅贵过商铺，让开发商视成本高、经营难的商服物业为鸡肋，苦不堪言。但考虑到2010年相当一部分流动性会通过中小企业银行和融资市场流入实体经济，一批百货业和经营类上市企业会选择一二三线城市进行商用物业的长线投资购买，或者会出现否极泰来。

最新研究报告指出，自2009年下半年起，各地商办楼用地推介力度开始加大。从2009年各地热门的成交地块资料看出综合性和商办楼用地开始受到市场追捧，尤其是一线城市这些用地开始出现供需趋暖的新态势。

由此看出，2010年的商业地产很可能将走出2009年的低谷。深圳CBD、主力商圈和各大区域中心的商用物业开发接近尾声，甲级写字楼市场和商铺市场已经出现转暖契机，可以判断，2010年的商铺市场会伴随一批地铁上盖物业的重新包装而辞旧迎新。