两会前夕政府救市声音再起 房地产“救命稻草”隐现

　　彭博社本周三援引知情人士消息称，国家政府已做好相关政策储备，以应对经济持续下滑及房地产市场低迷。据称，上述储备政策包括：降低购买二套房的首付比例，以及考虑调整二手房交易营业税的免征期限，由5年后免征恢复至2年后免征。

　　一石激起千层浪!对于上述传言，2月26日，房掌柜进行了多方求证，多位市场人士表示，消息有一定的可信性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭向房掌柜表示：“所传政策的确具有一定的可行性。”

　　两会前的政策预期冲动

　　在房地产调控声音被弱化之后，政策指向就成为各界全国两会前后猜测的核心话题。比如，2013年3月1日，在全国两会之前，新一轮房产调控新政——“新国五条”细则正式靴子落地。

　　该通知称：当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。二手房税收由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收。可以说，2013年的新国五条让二手房市场短暂疯狂与繁荣。

　　此前的2011年1月27日，曾有新规发布：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。住宅5年内：房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。

　　换言之，在2015年的全国两会前，传出有关二手房政策调整的消息并不稀奇。思源地产业务策略总监张叶松向房掌柜表示：“国家的政策储备，其实一直客观存在。”

　　不过，也有业内人士向房掌柜表示，“现在的政策都是把以前改的改回去而已，算不上什么储备政策。”

　　传言政策可信度、威力几何?

　　二手房政策调整是否真的如传言所述?房掌柜联系了相关的住建部门，但对方未予置评。亚豪机构市场总监郭毅向房掌柜表示，“2014年就有类似的消息传出，至于是否能够落地，要看市场的变化，如果实施，那明显的效果是拉动供需。”

　　杨红旭则向房掌柜表示，传言中的政策其实有一定的可行性。杨红旭表示，一方面跟房贷政策有关，目前国内二套房贷首付比例偏高，若按照国际惯例有一定的下浮空间。但国内是按照商业银行根据自身的情况，特别是风险把控的能力和要求来调整。

　　此外，第二个层面，则是交易税降低，这个可能性比较大，因为这个税本来就是根据楼市的变化市场的温度而变化。“如果今年三月份房地产市场没有明显的反弹，很有可能去调整这个税。”杨红旭如是说。

　　思源地产业务策略总监张叶松向房掌柜表示，相比较调整首付比例，调整营业税免征年限影响无疑要大得多。鉴于房地产市场尤其是二手房，依然存在潜在的投资需求，投资型持有也在存量房中占据不小份额，调整免征年限有非常大的房价反弹可能性。

　　延续的救市组合拳

　　中原集团研究中心总监刘渊向房掌柜表示，纵观2014年全年房地产政策来看，可以说从力度来看，救市政策是一次比一次大。

　　刘渊认为，从2014年年中开始的央行约谈商业银行要求支持首套房贷;到7、8月陆续放松限购;再到930放松二套房贷;直到11月降息从市场效果来看，前面的政策效果不明显，甚至有些城市放松限购后市场也没有明显起色。这最终促使四季度市场回暖的还是央行层面的政策，930后，连续三个月成交量回升，降息影响下，12月重点城市成交量达到历史高位。

　　但政策刺激的作用也在减弱，2015年1月成交量相比较2014年12月大幅下降，已回到2014年月均水平，显示出市场基本供求格局已经变化，一时的政策刺激无法改变市场基本面。

　　“即使推出二手房政策，也主要是利好排名前十几位的大城市，因为大多数中小城市二手市场不发达。”刘渊向房掌柜这样表示。

　　杨红旭表示，降税有利于促进交易税，会增加供应量，降税有利于交易成本，等成交量上去之后价格又会上去。

　　对于管理层房地产救市政策，刘渊认为，如果从宏观经济稳定的角度看，房地产投资放缓，影响很多上下游行业。为了稳增长，有必要救，主要是救那些供大于求存量高的地区，一线城市不用救。如果从房地产市场健康发展的角度看，不用救。“之前发展太快，有必要调整一下。”刘渊认为，让市场主体回归房地产才是行业健康发展的核心。