深圳楼市改善型需求提前放量 或将小幅影响房价水平

　　六年后，两会重提“支持改善性住房需求”，对深圳楼市传递出怎样的暖意?深圳商报记者采访获悉，受益于货币政策宽松，改善型需求置业者入市积极性高，成交占比持续上扬，或将小幅影响房价水平。

　　改善型置业提前入市

　　昨日，记者走访了龙华和南山多个楼盘卖场，发现近期大户型去化速度较快。

　　在龙华一楼盘现场，记者看到售楼员均忙着接待客户，一位工作人员向记者介绍说：“去年我们这里两房卖得好;今年以来，三房成为畅销产品，客户以40岁左右居多。”在该盘的销控表上，115平方米的户型售出套数较73平方米的户型多出约两成。与之相邻的楼盘一销售经理告诉记者，从元宵节之后的几天成交来看，假期造成的“低气压”已经过去，大户型的人气相对较旺。这种现象在南山的多个在售盘也得到体现。

　　市规土委统计数据显示，近几天，华润城、华侨城LOFT公馆、山语清晖等大户型楼盘，均在某日取得销量前三名。春节假期期间，在刚需项目销售为零的同时，仍有4套豪宅取得成交。

　　中原地产的统计数据显示，从去年开始，前期被压抑已久的改善型群体进入新房市场步伐逐步加快，占比也缓慢回升，目前达到16.2%的水平。二手房改善型需求成交的占比在近半年的时间逐月攀升，中原地产和58同城的数据表明，2月份已经达到成交总量的13%，预计3月这一比值仍会继续上扬。

　　“今年深圳楼市的一大特征就是改善型需求提前放量了，”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄说，“大多数改善需求都是把小户型房子售出，置换大户型房子。在大户型二手住宅中，90至120平方米的三房最为抢手，此类房子总价不高，改善需求在卖掉小户型房子后，压力相对不大。”

　　受益于货币政策宽松

　　在龙华一家楼盘销售现场，季先生向记者表示，两次降息成为其加速置业的主要动力，毕竟购房成本降低了一点，比较而言，大户型的优惠幅度稍微大一些。

　　按照套总价200万元、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，去年底降息后消费者共需支付167.05万元的贷款利息，较此前节省13万元。而3月1日降息后，贷款利息为158.94万元，再节省8万元。而两次降息，总计节省约20万元的贷款也算得上给已购的房子打了个9折。

　　深职院房地产研究所所长邓志旺认为，之所以深圳改善型需求提前放量，很大程度上在于货币政策宽松，给置业者带来购房成本的降低。

　　中投证券房地产行业分析师李少明表示，经济疲弱，楼市需求释放不足，是后续刺激性放松政策出台的动力。预期持续降息降准、降低首付比、二手房营业税免征年限5年减至2年均可能成为政策放松的选择，房地产板块向上的外部环境向好，后续仍有政策放松空间。预计进入3月推盘加大，成交同比环比均将回升。

　　或将小幅影响房价

　　持续上升的改善型需求会对房价造成影响吗?

　　从去年9月开始，深圳房价连续六个月环比上涨，2月的成交均价较1月继续回升，为27942元/平方米，再次刷新历史新高。进入3月以来，仍然保持这一上涨势头。

　　“从近几个月成交结构看，高价盘受改善型需求入市影响，成交较好，使得房价出现‘结构性上涨’。”玉家雄如是说，“但是由于改善型需求在深圳楼市总体占比仍偏小，只能小幅影响整体房价水平。”

　　DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为，2015年相比2014年会有上涨的行情。从现有数据来预测，2015年中、低端刚需住宅的房价涨幅在10%左右，高端改善型住宅的房价涨幅在5%～8%。

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　　【深圳商报讯】(记者 陆剑伟)据中原地产统计数据，目前深圳一手住宅去化周期高位回落，降至7.56个月，在一线城市中最低。

　　截至3月14日，深圳一手住宅库存为377.7万平方米。去年9月至今年1月，深圳新房存量连续5个月高于400万平方米，去年底几个月成交的快速拉升顺利消化了部分库存。从2月开始深圳新房库存终于降至400万平方米红线以下，较去年11月的历史最高点下降了86.4万平方米。

　　目前深圳的去化时间在几大重点城市中最短。天津去化时间在各大城市中仍是压力最大的，消化目前的存量仍需耗时27个月。广州、杭州和武汉处于第二梯队，去化时间在12-16个月之间。深圳、南京、上海和北京则处在第三梯队，去化时间都在10个月及以内。一线城市住宅市场发展成熟，存量控制相对稳定，需求也有一定的保障，去化压力相对二三线城市偏低。