楼市出现回暖迹象 业内预期二套房首付比例将会降低

　　“两会结束之际便是楼市春暖花开之时”。2015年两会中决策层对于楼市的积极表态，引得市场人士信心大增。就在两会结束之际，位于北京上地地区的领秀慧谷项目，仅在3月14日、15日两天，销售达8亿元，去化率超过90%。

　　对此，业内人士表示，近年来中央决策层首次一致表示促进房地产市场平稳健康发展，对比过去三年，房地产业正在迎来一个相对看好的政策环境和舆论环境。因此，业内预计房地产市场将迎来明显的利好政策，例如针对改善性需求的政策继续松绑，降低二套房首付比例，限购政策分区域逐步调整。

　　回 暖 上周房地产市场升温明显

　　中国指数研究院3月16日发布的数据显示，上周(2015年3月8日至3月14日)，24个主要一二线城市住宅成交面积较前一周(3月1日至3月7日)上升27.6%。随着两会落下帷幕，中央对房地产业的正面肯定与支持使得市场信心得以提振，开发商亦加快推盘节奏，楼市有望迎来三月小阳春。

　　其中，一线城市总体成交量环比涨幅达25.6%，其中上海涨幅最大，达48%，深圳涨幅也超过20%，仅广州微降3.1%。二线代表城市成交总量较前一周上涨28.2%，超七成城市呈现环比上涨。其中，昆明、海口成交量翻倍，涨幅分别达109.8%和106.4%，青岛也有超60%的上涨。同时，温州、厦门、贵阳、大连及福州等成交量环比出现下降的城市中，降幅均未超过两成。

　　截至3月14日，CREIS中指数据监测的12个主要代表城市库存总量环比上周下降1.02%。尽管节后推盘量有所回升，但成交回升相对更为迅速，各地库存总量继续减少。其中，合肥库存下降2.6%，上海、南京、苏州、温州上周库存降幅也在1%以上，仅深圳库存略有上涨，涨幅为0.11%。

　　不仅是住宅市场，土地市场也呈现明显升温迹象。上周，中指院监测的全国40大中城市推地总量环比增加24%;其中，住宅用地推出量环比增加79%，武汉推出量最大。成交方面，主要城市成交量环比增加136%;住宅用地成交环比大幅上涨8倍，天津成交量最大。出让金方面，主要城市环比增加38%。

　　中原地产研究中心同日发布的统计数据也显示，上周，受监测的54城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比前一周上涨了20.7%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在春节后一个月，市场已经基本恢复到春节前一周的正常水平。从不同城市区域看，一二线城市的表现明显强于三四线城市。“两会后，针对房地产市场的宽松政策将继续出现，预计市场的整体走势将会继续向好，后续改善性需求的入市量将会有所增加”。

　　转 向 因地施策以“稳”为主

　　今年政府工作报告指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。

　　DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示，稳定住房消费，是拉动国民经济的支柱。“政府并不是要房价跌，而是希望房价稳定上升。这项政策出台是给购房者一颗定心丸，这无疑对房地产行业形成利好。房地产市场将伴随暖春的气温呈上扬曲线，该趋势将贯穿整个2015年。”

　　此前经济学家厉以宁在接受记者采访时也认为，中国经济中房地产业的作用不可低估。应该把老百姓最为关心的房子问题解决好，让一般工薪阶层买得起房。“没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。”

　　美联物业全国研究中心研究人员也指出，政府工作报告透露的信号是“稳”。一方面，“稳”住房地产业的投入量。十年高速发展之下，行业已提前透支大量需求，这对未来发展十分不利，为确保房地产业平稳持续性助力经济增长，在现有局势下，要稳定房地产投资力度。另一方面，“稳”住房地产业的输出量。

　　以山西省太原市为例，2015年目标便是改造23个城中村。从2015年起，太原市将用2年时间完成中环内46个城中村的改造任务，5年时间基本完成全市170个城中村改造任务。

　　有业内人士指出，现阶段，城市中心已没有太多优质地块存留，因此，旧城改造的目的仍是腾挪出优质土地。

　　预 期 利好政策或4月出台

　　“二套房首付比例目前各地执行过严，6至7成的首付标准，是在2013年楼市最热闹时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价。” 中原地产市场总监张大伟表示，现阶段房地产市场已转向，对改善性需求将继续松绑。因此，二套房回归5成首付是必然选择。4月很有可能出台相关政策。

　　张大伟认为，二套房贷的首付变化，主要对一二线城市产生影响，这些城市的改善性需求总量较大。所以首付的降低将对一二线市场带来比较积极的影响。而目前的三四线城市，因为市场供应已经绝对过剩，这种情况下，二套房贷松绑带来的影响不大。

　　张大伟表示，除了未来不排除还会有其他税费减免等政策支持改善性需求外，限购政策也将逐步调整。“目前全国执行限购的城市只有5个，其中以一线城市为主，直接取消的可能性很小，而通过工作居住证、纳税证明等绕道进行放松的可能性较大。”

　　伍惠敏也认为，对于目前还在限购的城市来说，有取消或放松限购的可能性。例如对于中低端自住产品，除了采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至可以用退税来刺激住宅消费;对于高端改善性项目，本身在市场上的供应占比较少可在交易环节收税，取代限购行政调控。此外，伍惠敏表示，2015年底前或许还有两次降准。她认为，稳健的货币政策还有进一步宽松的余地。

　　伍惠敏预计，2015年房地产价格将稳中有升。“中低端刚需住宅的房价涨幅在10%左右，高端改善性住宅的房价涨幅在5%到8%。”

　　值得注意的是，CRIC研究中心研究员杨科伟表示，虽然房地产政策转向，但投资方将转向棚户区改造、旧城改造等解决百姓民生问题的方向。因此，未来房地产市场仍然会向好，但对于开发商来说，不是每个开发商都能过好日子。

　　杨科伟提醒，对于房地产行业，政策平稳趋宽是确定的，但行业趋势已变。长期来看，如今我国经济发展面临的资源环境约束在加大，过去高投入、高消耗、偏重数量扩张的发展方式已经难以为继，必须推动经济在稳定增长中优化结构。房地产作为“调结构”的主要对象之一，行业规模不太可能再度扩张。与此同时，房地产行业数年高速发展已经使得住房稀缺性下降，住房需求基本得到满足，因此行业需求结构将持续变化。