2015年中国房地产市场走势及对宏观经济的影响

　　分城市来看，商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先，一线城市总体有望复苏。其前期库存较少， 2014年调整较大，潜在需求旺盛。2015年上半年实现环比增长，下半年可以实现同比增长。其次，二、三线城市总体分化明显。2015年，少部分城市呈现回升，大部分城市还需一年以上的调整(预计至2016年下半年)。再次，四线及以下城市总体空置与库存多，需求潜力小，需要调整的时间长。2015年将继续去库存，量价均处在下降状态。四线及以下城市具体分为三种情况：(1)小部分人口增量大、产业发展好的城市，将出现量价齐升;(2)大部分中等城市，将至2016年甚至2017年才能调整完成;(3)部分人口规模小且绝对外流的城市，房地产将长期处在疲弱或衰退状态。

　　从风险来看，局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化，部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松，中小房企资金也难改观。2015年，将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。

　　将对宏观经济产生重大影响

　　房地产市场轻微变化会通过多个渠道汇总，对宏观经济的增长、就业和税收与物价等产生重大影响，值得高度关注。其中，对经济增长的影响具有综合性。根据投入产出分析诸多经验的结论，假定：中国房地产投资对总产出的拉动系数为2.5，中国房地产服务业对总产出的拉动系数为1.5。

　　假定2015年要实现经济增长7.2%的目标，GDP总规模为682288亿元(以2014年现值计算，下同)，2015年与2014年比，GDP需要净增加45825亿元。房地产市场与房地产投资及房地产服务业发展的关系密切，但由于受预期等因素综合影响，两者的对应关系并不十分精准。以下综合考虑房地产市场、房地产投资及房地产服务业的增长趋势。

　　假定与房地产投资不相关的投资、消费和出口增速与2014年相同，假定与房地产服务业不相关的产业增速与2014年相同，受房地产市场表现的影响，2015年房地产投资增长可能在7%—10%之间，房地产服务增长可能处在3%—4%之间。但房地产投资稍微的变化，将对宏观经济增长产生较大不同的影响。

　　情景一：假定房地产投资同比增长7%，房地产投资比2014年净减少3708亿元，导致总产出下降9721亿元;如果2015年房地产服务业增加值增速保持3.5%，净增加值为1336亿元，经济总产出将增加2004亿元。如果不采取额外的刺激政策，2015年的经济增长率将为6.2%;如果要实现7.2%的经济增长率目标，2015年需要额外净增加的投资、消费和净出口为6444亿。

　　情景二：假定房地产投资同比增长10%，房地产投资比2014年净增95亿元，经济总产出将增加238亿元;如果2015年房地产服务业增长4.0%，房地产增加值将上升1527亿元，导致经济总产出增加2291亿元。如果不采取额外的刺激政策，2015年的经济增长率为7.8%;如果要实现7.2%的经济增长率目标，2015年需要额外净减少的投资、消费和净出口为2515亿元。