经济观察:中国楼市乍暖还寒 政策倾向或将释放需求

　　中国2月大中城市房地产市场成交萎缩、房价环比跌幅扩大，似乎为去年末以来的一轮楼市回暖划上句号。但业内认为，近期楼市利好不断，尤其是全国两会上，高层释放出明确的政策信号，楼市今年可能会出现一波回暖行情。

　　中国国家统计局18日发布的数据显示，2月份中国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分点。这些城市当月新房销量也比1月份减少近10万套。楼市进入“春节淡季”。

　　上海易居房地产研究院日前发布的一份报告显示，受到自2014年年初以来的持续降温影响，目前中国70个大中城市中有6个城市新建商品住宅价格已跌回到五年前。同时，有26个城市的二手住宅价格已跌回到五年前。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，尽管2月份的房价“转寒”有春节假期因素对楼市的影响，但是部分城市供应的结构性过剩才是影响市场价格下滑的根本原因。

　　胡景晖指出，在全国楼市供、需、存、售、建等多环节出现分化的情况下，未来一段时间中国楼市的“去库存”将转入长期化。

　　尽管楼市开年遇冷，且面临去库存的“持久战”，但业内对此并未过于悲观。作为中国未来一年的施政纲领，今年的政府工作报告提出，“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，一改以往数年对楼市使用的“抑制”、“遏制”等表述。高层对房地产的政策倾向从“压”转“稳”。

　　同时，政府工作报告还将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。知名经济学家厉以宁直言，中国仍需振兴房地产业，房地产业在拉动中国经济起到的作用不可低估。“没有房产来带动，那经济拉力不够。”

　　分析人士认为，这意味着在宏观经济下行压力不断加大之际，作为宏观经济支柱之一的房地产业仍需保持稳定，为整体经济“稳增长”提供保障。坊间猜测，官方已有一系列政策储备以应对楼市的下滑。

　　3月1日，中国央行再次降息，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。据统计，对于购房者来说，若贷款100万元(人民币，下同)，20年还清，那么此次降息可使其合计减少3.46万元的利息支出。若再加上去年11月的降息，借款人利息支出实际上将降低约9万元。

　　购房成本降低无疑将鼓励更多自住和改善性住房需求释放，楼市传统旺季的3月份或出现成交放量。

　　此外，新的一轮政策松动也初显端倪。中央国家机关住房资金管理中心官网日前发布通知称，18日起，缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整，包括调整账户余额划定线、15个工作日内完成审批等，公积金贷款门槛进一步降低。济南市和宁波市也在近期出台了房地产相关的提振政策。

　　在各种政策影响下，3月楼市已出现回暖迹象。据中原地产市场研究部统计，三月第二周中国54城市楼市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比前一周上涨了20.7%，恢复春节前水平。

　　胡景晖指出，未来中国关于经济领域的刺激“工具箱”预计将会进一步打开。随着货币政策偏向宽松的调整和公积金盘活政策的起效，以及未来可能的地方性政府对房产交易环节税费的调整等政策的落地，楼市存量消化预计将会有所加快，楼市价格也将逐步趋稳，但是价格彻底走出低谷预计仍需较长时日