深圳中原工商铺部总经何世胜年度报告及业绩总结

第二，长期持有物业的业主增多，如果现在还不想卖走，还想原来的租客在，提升租金的幅度比较温和，像市场一样，我原来租100，现在市场120，我可能110左右，导致很多的供应都给消化掉，出现大家看到的情况，为什么空置率会这么低。

另外一些发展商的态度，长期持有也影响大的投资者，以前六个月、三个月一年之内获利就卖出去，现在投资者对长期持有商业物业写字楼这块，有乐观的态度，可能三年、五年的事情。我们估计在2010年，虽然有一百万平方米的供应量，可能40万给发展商拥有，还有一半用来投资的。投资者如果长期持有的话，估计2010年实际供应绝对没有刚才看到这么大，但是租金回报，随着新公司的成立，也会有成长，未来2010年的租金，我们是看好的，还是有上涨的空间。

说完写字楼物业，我们看看商用物业的情况。深圳商用物业由于地域性的问题相对比较广，所以统计数据也是按全深圳来统计，没有分很细的片区。商业批售量大概有45万平方米，比08年减少了26.97%，大部分是社区商业为主，随着住宅的减少而减少，由于销售量仅有14.68万平米，令供求比继续维持在高位。

整个供应量的分布，提供的面积有所影响，目前提供的面积有55%都是属于住宅下面的商业，随着他们项目的推出，才有一手的商业推出。看到09年的成交量，14.68万平方米是有所下降的，下降19.47%，关外的住宅没有关内这么受欢迎，成交面积是有所下降的。成交量来看，我们也是月度看一看，其实都是相对比较小，有很多的月度没有过到一万平米，只有在7月份最高峰有2.8万平方米。

成交价格来看，在09年来说，整个均价是20600元/平方米，上升幅度还是比较大，来自关内的写字楼和关外的写字楼，拉动了价格的上涨。在8月份的时候，成交价格是最高的，在其他月份，也是两万多左右。

发展商在2010年来说，整个的供应都是以稀缺供应，随着住宅的公布，未来的销售量还是挺大的。写字楼的地商，虽然长期持有的发展商越来越多，也会影响写字楼的地商会卖，不一定会我们想象这么多的供应，反而会保持发展商自己长期持有。

预计2010年，我们的成交会上升到20万平方米左右，大概3成的上升，主要来源是因为商业情况在2010年，受到各大投资者乐观的思想，因为在住宅方面，大家看到很多的消息出来，在商业方面，80%的客户都是买来投资的，在他们的角度，风险相对比较小的，应该是转到商业这个情况来。

也有客户跟我们聊的时候，他认为住宅的黄金十年已经过去，商业的黄金十年已经来临，这个是不是事实？有待我们的成交和政府的态度，怎么看这个事情。

我们看看商圈的走势。华强北、福田中心区、东门、人民南，现在的租金走势跟08年的第一季度，市场没跌下来的时候，有所上升的，虽然幅度不是很大，接近四到五个点左右，但是什么也看好，租金上没有下跌，如果大家看住宅的小区数据，其实有些住宅的租金还是往下调的，而且现在看到均价，按照很高的成交价来说，我们的租金水平还是比较高的。

看成交数据的平均价，我们观点没这么敏感，但是看去年东门成交的案例，有一个更好的铺位，才16平方，客户给到75万一平米，业主是不卖的，目前已经慢慢追上香港一些铺位，一些旺的地方。华强北最高也去到53万一平米，这几个数据，也给我们看到，虽然均价两万多，但是关内关外不起来，旺的地方越来越旺，我们看到整个商业的市场，应该比写字楼更激烈，因为商业完全靠这个地方旺不旺，租金才带动起来。

2010年，量可能会上升20万平方米一手，二手的价格可能上升10%到15%，这是关于商业写字楼的观点。