中原集团研究董事程澐：中原地产红皮书2009发布

我们看二手房，我们可以看有多少供应，多少成交，最重要市场的现行指标或者景气性的指标，新增的放盘量和客源量。新增的放盘量反映供应的情况，客源量反映需求的情况。新增的放盘和新增的客源的比较，应该是短期从过往历年的数据显示，对未来在大的政策环境、利率环境不发生变化的情况下面，直接影响未来一到三个月内短期的市场成交的氛围。我这里给大家演示一下这个关系，红色的曲线表明成交量的关系，黑色的柱状图是新增苦户的情况，后面是盘源的情况。最近我们看到，新增的盘源开始增长，客源量也增生，但是近期有浓厚的观望。

刚才这张图不太明显，我们再仔细分析一下，我们选择新增客源和新增盘源之间的比，我们称之为客盘比，也是一个供求比的关系，黑色的线显示客盘比，客盘比跟成交量现实整体的走势是一致的，成交量会滞后客盘比两到三个月，当客盘比呈现上升的趋势，求大于供的时候，整个成交量在未来两到三个月反映出直接的增长。

上个月的数据，指数系统已经显示出来，新增的客源减了10%，新增的盘源新增了16.9%，客盘比下降了23.5%，再加上未来农历新年销售的淡季来临，目前整体政策的氛围开始趋紧，所以我们估计从历史的趋势、规律来看，未来两到三个月，也会出现20%的缩减。

同样我们看一下，领先指数跟客盘比有什么关系？客盘比反映的是供求的关系，所以供求差距的缩小，实际上也是反映出价格涨势增长的速度也开始减缓，所以我们要看一下，价格指数跟客盘比的关系。我们可以看到，客盘比暂时回升，实际上是卖方市场的到来，房价开始出现直接回升的趋势。我们可以看到这样的节点，08年的10月，从这一点开始，整个市场的价格开始进入了平稳期，止跌回稳，同样客盘比快速的下跌，也会表明买方市场慢慢强势起来，价格的上行会受到阻力，我们看到目前客盘比明显往下调头，因此从近期来看，价格上行阻力在增加。

可以预测，在未来两到三个月里面，二手房可能出现松动，价格也会增加，当然这个也分不同区域，不同类型的产品，就像我们刚才回顾，在低谷时期，跌得多涨得多的盘，不同区域，不同品质的楼盘表现的特征也不一样，但是总体来说，应该是买方市场开始领先。

这个是我们通过中原领先指数对市场的解都和判断，也希望媒体朋友们和在座的各位朋友，对指数有兴趣的可以跟我们一起探讨，使得我们指数更好解读深圳房地产的发展趋势。另外做一个预告，从今年2010年1月份开始，深圳的指数报告将会在每月的1号跟大家发布，所以各位媒体的朋友们，你们也可以从1号也可以得到最新的市场判断。