卓越集团项目经理徐江：以最高最好标准打造产品

    这些点我始终觉得并不是非常重要，我觉得这个是最重要的是整个福田CBD将是深圳未来几十年最有活力的区域，也是资源最集中的片区。以前大家买写字楼，觉得要在深南大道边上，像高价地、深发展都在深南大道边上，但现在可以看到，像上海的浦东，浦东有哪条大街吗？没有一条大道，但是写字楼都是围在一起的。CBD也是，现在都是集聚式了，高档的500强企业或者高档的服务业、金融业需要一个扎堆的效应，扎在一个片区，是不是靠主干道并不是最重要的，只要是进入这个片区以后对企业的形象和档次都会得到提升，这一点就已经足够了。所以我们觉得福田的CBD还是最具有吸引力，特别是对于那些高端的企业。

   购买商业物业需要非常精确的计算成本以及回报才能做出决策，这和购买住宅截然不同

    记者：09年深圳住宅的价格不断飙升，后海的一些住宅项目均价已经超过写字楼的售价，这种商住倒挂的形势您是如何看待的，写字楼投资的优势又在哪里呢？投资写字楼会是将来房地产消费的新趋势吗？

    徐江： 其实住宅和商业价值的倒挂总体是一个普遍现象，这不仅仅是深圳的特例，北京、上海同样有这个问题。即同一个地段，例如浦东汤臣一品卖到十多万，现在已经接近二十万，但是上海的写字楼高的也就是七、八/平米，同一个地段，同样档次的住宅和商业，还是住宅要高。我以前也分析，讨论过这个问题。这主要是因为住宅满足的是一个人的心理需求，满足你的安全、心理上的需求，住在哪个区，景观多好，有时候也是身份和地位的象征。

    但是写字楼不同，虽然它也代表一定形象的展示，例如在环球金融中心上班，说明企业形象不错。购买商业物业是一种企业行为，需要非常精确的计算成本以及回报才能做出决策，这和购买住宅截然不同。甚至有人有两千万买三千万的别墅，只要他觉得自己住得舒服就行，不需要算得很精确，投入多少、回报多少。而买商用物业必须计算企业一年赚多少钱，花在行政上的成本要控制在百分之几，写字楼和租金价格占到多少，都要经过仔细评估、测算，这样就致使它是一个相对理性的市场，不太容易受到外部环境大起大落变化的影响。

     相比而言，住宅的投机性比较强，现在写字楼我们首付五层，贷款期限只有十年，利率比较高，导致进入的门槛就高。2009年住宅的首付可以只有两成，就算是三成也比写字楼需要的资金压力低很多，而且利率不高，贷款期限又长，所以住宅的成本比写字楼相对低很多，容易吸引投资客和投机客进入到这个市场，价格的波动也比较大，这些因素都导致了倒挂。但是，大家都清楚，目前写字楼的收益率是很高的，算租金和售价比，中心区的写字楼占4%-6%，好一点的甚至到7%或者8%，现在住宅在3%-4%，所以写字楼的收益率高过住宅，但主要的问题就是进入的门槛比较高。例如世纪中心一层楼两千平米，均价四万，八、九千万才能买一层，因此要付四、五千万的首期，而且十年月供都要还完，这样有些实力不是很强的客户就被挡在外面。

     所以，我们总裁今年在广东开政协会上提出的议案就是能否考虑把写字楼的首付降低，把住宅投资或者投机客吸引到商业物业这一块上来，这样炒商业物业对于老百姓的居住问题就不会有太大的影响，但如果炒住房，尽管买的是豪宅，但普通住宅也会水涨船高。其实一些有实力的投资客很清楚这一点，他们买了一套自己住的豪宅以后，一定买写字楼物业和商业，因为他们知道这一块市场波动不会很大，就因为它的要求高、门槛高，能进来玩的人很少，就不容易大起大落，所以也相对来说比较安全。而且由于对资金实力要求较高，大家抗风险能力比较强，跌一点大家不为所动，而不像住宅市场良莠不齐，有可能跌了10%，很多人就要抛，导致那些不想抛的人价钱也跌下来了。而写字楼跌了10%，没人抛就会止住、止跌。

     这里也看到一个现象就是循环购买，时代广场的老客户，买了以后又买世纪中心，他们认为写字楼和商业物业是比较安全、可靠的投资产品。