谢国忠：新一轮楼市调控压住了“泡沫最后爆发”

　　◆中国房地产已经进入熊市，将持续五年时间

　　◆一线城市房价会大跌，中小城市可能创新高

　　◆中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好

　　这一轮房地产调控的力度和时机，出乎很多业内人士的预料。

　　9月29日，多个部委联合出台“新5条”，将首套房的首付款比例调整到30%以上，同时暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　10月7日，上海出台地方新政，要求每户居民只能新购一套商品住房（含二手存量住房），并强调积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　新政一出，众说纷纭。尽管多为市场利空条款，但不少业内人士认为，在尚未加息的情况下，房地产市场的资金仍然充足，房价长期仍然看涨。

　　此时，玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠却发文称，“未来五年大城市房价平均跌一半”。其文章称，当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平；并认为，投机者已成“冷水锅中的大闸蟹”，需及时撤离。

　　昨日（10月10日），《每日经济新闻》记者独家专访谢国忠，其从投资收益、市场泡沫、宏观经济等多个角度阐释近期的新政和房地产市场。他认为，本轮调控政策将压住泡沫“最后的爆发”，并使泡沫慢慢缓解。

　　每平方米单价不超两月工资

　　《每日经济新闻》（以下简称NBD）：您预言未来5年大城市房价将下降一半，做出这个判断的依据是什么？

　　谢国忠：从信贷政策上看，政府仍然没有放宽二三套房的贷款限制，最有潜力的买房者受到了管制。这些买房者并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价已缺乏上涨的动力。另外，在人民币汇率的争论中，货币流动性也在收紧。中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。

　　在这种情况下，就要看投资的现金回报。现在没有了涨价的预期，租金回报率和收入房价比，就变成了决定性因素。我认为每平方米的单价不应超过两月的平均工资。

　　NBD：从租金回报率上看，您认为正常的水平是多少？

　　谢国忠：中国的房子有70年的使用权，所以每年约有2%的折旧率，加上很多房子的质量不好，折旧率有可能达到3%。所以，如果投资回报率在2～3个百分点，就等于零回报。

　　我认为正常的租金回报率应该在5%以上，美国是7%，德国、日本也都在7%以上。当然，在工资涨得快的城市，房租回报率可以低一些。但考虑到3%的折旧，5%的回报率是应该的。