国家一系列政策调控下 二月房价或现实质性微跌

　　在国家一系列政策调控下，上海楼市结束了在2010年底的疯狂上升之势；2011年1月开局的供求将全面实现回落。预期在一段时间的成交低迷之后，房价会在一季度下半段出现实质性的下跌，但幅度不会很大。

　　来自中国房产信息集团的数据显示，2011年1月份全市新增的商品住宅房源38.88万平方米，仅相当于2010年12月份151.57万平方米的四分之一。供应量如此大幅下滑，一放面是因为开发商在春节前存货不足，另一方面也表明开发商受到调控影响销售不畅而不敢轻易推盘。

　　受此影响，全市一手商品住宅的成交量也从去年12月139.96万平方米的去年最高水平上回落了17.4%，为101.59万平方米。去年12月售楼处成交数据在今年1月份网签上的体现是成交下滑幅度远小于供应量的主要原因；但1月份低迷的供应加上2月上旬春节期间的影响，将会使2月份的成交量出现大幅下滑。

　　一季度是开发商奠定全年业绩的基础，预期元宵节起，开发商将会加大推盘力度，同时加大营销和让利幅度。因为受到房产税、加息和银行提高首付比率和减少房贷利率优惠的影响，购房者大部分会选择观望。所以，2月下旬开始的元宵节推盘高峰期来临时，开发商将会大幅增加营销力度以吸引到更多的购房者，同时考虑到新政给购房者增加的成本影响，估计报价会有3%~5%的让利，个别急于销售的楼盘让利幅度可能会超过10%。这是指开发商与周边二手房售价比较后实际定价的让利，是实质性的降价。不过，按照传统，春节假期所在的月份均会出现供求双降的局面，部分资金链充裕的开发商对于后市还不至于太过悲观。

　　此外，中房信数据显示，1月上海一手商品住宅的平均成交价格为23465元/平方米，比去年12月刚创下的25080元/平方米的上海月度历史最高房价回落了6.44%。不过这也是因为在楼市降温中，豪宅市场成交量首先大幅下滑才导致的平均成交价格下滑，不具备标杆性意义。

　　但是，随着成交量的下滑和开发商急于奠定全年业绩基础的心理弱势，一季度下半段的房价将出现实质性的下跌，但市场对房价的心里预期并没有发生较大改变，短期房价跌幅会加大。 因为目前还处在通胀加剧和经济增长加速时期，一旦经济基础受宏观调控影响出现物价下跌和经济增长速度放缓，市场的心理将出现较大变化，那么房价就可能出现10%~20%的较大幅度下滑，预期这个时间有可能在二三季度之间来临。