全国二季度地价持续上升同比增速放缓 市场分化加剧

　　7月15日，北京“土豪”金融街控股股份有限公司首次在上海的土地市场亮相。以88.15亿元的高价将上海闸北区上海火车站北广场以北地块一举拿下，刷新了上海今年以来土地总价纪录。

　　今年一线城市土地市场的热度一直很高。“高价地”的诞生也是地价不断抬高的必然结果。7月14日，国土资源部公布了“2015年第二季度全国主要城市地价监测报告”。

　　报告显示，二季度全国地价水平整体稳步上升，同比增速则持续放缓，但同时地价市场的分化程度正逐步加深，一线城市环比和同比增速明显高于全国及二三线城市的平均水平。

　　住宅地价加速涨

　　该报告显示，二季度全国主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米，其中商服、住宅、工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。

　　综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.92%、0.94%、1.01%、0.8%，分别较上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26个百分点。其中，综合、商服、工业地价环比增速平稳，未超过1%;而住宅地价增速则超过1%，比其他用途地价增速略高。

　　二季度全国主要监测的105个城市中，综合地价环比增速呈整体上行趋势，82个城市地价环比上涨，较上一季度增加13个;而住宅地价与综合地价的变化趋势保持一致，整体呈上行趋势，地价环比上涨的城市79个，比上季度增加14个。

　　再看二季度全国重点监测城市，地价总体水平为5179元/平方米，较上一季度增长1.27%，较去年同期增长4.02%。其中商服、住宅和工业地价水平分别为8729元/平方米、7609元/平方米和998元/平方米;环比增速分别为1.22%、1.29%和1.26%;同比增速分别为3.55%、3.06%和5.8%.

　　供应减少楼市回暖助力地价上涨

　　今年3月25日，国土资源部、住建部联合发文，要求住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。此举被视为是新一轮的救市政策的开始。

　　根据今年各地公布的供应计划来看，包括北上广深一线城市及包括南京在内的大部分二三线城市以减少土地供应为主基调。

　　在这样的政策背景下，北京上半年新增土地供应仅33宗，该数字也创下近8年来新低。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，由于供应不足带来的土地市场的冷清在6月底和7月份出现转机，在政策驱动下市场成交在逐渐回暖。

　　土地市场回暖的重要因素除了土地的稀缺性在增强外，更重要的是房地产销售市场的回暖，商品房去化速度加快，有实力的开发商开始加紧布局，补充土地储备。

　　近期，北京接连推出大兴庞各庄区域地块，龙湖、旭辉等房企不惜重金争夺，直接将这一区域楼面地价带入近4万元/平方米的历史新高。

　　市场分化加剧

　　根据报告，主要监测城市中一线城市综合、商服、住宅、工业地价水平、环比和同比增速均明显高于全国及二三线城市平均水平，土地市场的分化正在加剧。

　　以住宅用地价格为例，二季度全国一线城市住宅地价环比增速为2.52%，同比增速为5.6%;而二线城市的住宅地价环比增速为0.9%，同比增速为2.25%;三线城市住宅用地的环比增速为0.59%，同比增速为2.19%.

　　市场分化不仅体现在城市之间，报告显示东、中、西部三地的平均地价水平，呈现出东部高、西部次、中部低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区，西部地区综合、商服、住宅平均地价均高于中部地区，仅工业地价水平略低于中部地区平均水平。

　　楼市带动地价局部回暖

　　报告认为，中央对楼市去库存的支持力度不减，楼市新政的效果在土地市场有所体现，带动土地市场价格局部回暖。

　　国家统计局数据显示，1~6月份商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，商品房销售额34259亿元，增长10%，增速提高6.9个百分点。楼市出现回暖迹象的同时，带动土地价格局部回暖甚至升温。同策研究部咨询总监张宏伟称，三四线楼市出现分化，为了降低开发风险，一线城市成为开发商增加土地储备的主战场。

　　部分房企在这种背景下主动调整策略，尤其是增强了在一线城市的土地市场上拿地的信心。如此情况下，对于一些一线城市的优质土地来说，“被高价地”在未来也许会成为一种新常态。

　　财经评论员严跃进认为，从土地价格的监测数据看，整体上呈现上涨态势，与土地供应减少有直接关系，在一线城市土地稀缺性更加突出。

　　严跃进认为，类似住宅用地价格上升，和房地产市场整体回暖的态势有关系。所以地价上升既是反映了住宅市场去库存相对好的态势，也反映了房企愿意支付更好溢价来获取土地资源。从市场预判看，大城市土地管控思路在落实，土地稀缺性增强，房企积极去库存的背景下，拿地热度会增强，预计三季度地价会继续上升。