买二手房遭遇违约 强制过户行不行？

　　成交价为450万的房屋在短短月余上涨至650万，面对200万的差价，业主突然改口称当时卖房时未征得丈夫同意，且租户也提出优先购买，拒绝继续履行合同。“签订合同后我立即交了20万定金，为了筹集首期款，卖掉了自己原有的房子。业主一句不卖了，我们六口人住哪儿?”7月25日“买家”李昕(化名)在模拟法庭上直言“业主”毫无契约精神，恶意违约。

　　“3·30”楼市新政后，深圳楼市持续高温，飙升的房价催生了一股业主违约潮，与李昕有相同经历的买家不在少数。面对“合同危机”，买方在遭遇违约时，要求法院判决“强制过户”是否能得到支持?

　　7月25日由深圳市法学会、深圳晚报、深圳市图书馆、深圳市民商事调解中心联合主办，深圳市律师协会刑事法律专业委员会、广东卓建律师事务所承办，广东联建律师事务所协办的第十二期“民断是非”大型思辨性公益普法活动采取模拟法庭形式，邀请专业律师扮演原被告，当庭展开唇枪舌剑，现场也吸引大批观众“观战”。

　　模拟法庭现场：多种理由拒绝履行合同

　　此次案件取材于今年发生在深圳的一起真实案例，4月6日市民张芳(化名)与市民李昕通过深圳某房屋中介公司签订了《二手房买卖合同》，约定张芳将自己名下位于深圳市福田区新洲路的某花园的房产一套转让给李昕。合同签订后，李昕依约支付了定金，卖掉了自己名下的一套两房的房产，并筹集资金办理首期款监管。

　　然而恰逢深圳房价上涨，房屋在合同签订后直涨近200万。张芳及丈夫王先生一起到达银行，王先生以涉案房产为婚后购买属夫妻共同财产，而自己在北京工作，张芳签约出售房产未与自己协商无权处理共同财产为由，拒绝签订资金监管协议。后中介及李昕多次沟通希望张女士配合办理监管，但张芳以丈夫不同意、自己出国、该房承租人也提出购房请求且要求有优先购买权等事由无法配合，中介方及李昕分别发送了履约催告函，张芳未予签收，邮件退回。

　　“业主要求加价120万才可继续出售，我们拒绝后业主开始以种种理由推脱，我们相信业主的真实目的是企图转嫁房价上涨的风险。”模拟法庭调查环节，“原告”表示为换大房，他们已卖掉了自己的小房，若业主只承担一般违约金的违约责任，难以弥补损失，她希望判决将涉案的房产过户到她的名下。

　　在模拟法庭上，原被告双方就争议问题展开了激烈讨论，其中对焦点问题做出了详细解释，给现场观众进行了一次“盲点”普法。

　　焦点一

　　作为夫妻共有财产 房子在妻子名下

　　妻子是否具有单方面处分权?

　　交了定金后，业主却突然违约，称卖房未经丈夫同意，合同不具有效力。法庭辩论环节，“原告代理人”对此进行了反驳，他认为涉案房产登记在张芳女士名下，被告享有涉案房产100%的产权，依据《物权法》规定，就涉案房产与原告签订二手房买卖合同行为是有权处分的行为，合同是合法有效。

　　似乎在一般性的理解中，若是夫妻共同财产，处置该财产时夫妻二人应征求对方意见。对此深圳大学法学院教授、民商法学科组组长、中国法学会民法学研究会理事钟明霞给予了更为详细的解答，房子登记在谁名下，谁就有处分权，与是否是夫妻共同财产无关。

　　“根据物权法规定，房产证是确定权属的一个非常重要的依据。根据物权法的公示、公信原则，这套房子登记在谁名下，谁就拥有这套房子的处分权。退一万步讲，你背着先生单独跟买方签订了买卖合同，这一借口不能作为你反悔的理由。因为法律规定，房产证上写谁的名字，谁就有房产的处分权!”钟教授表示，房子是夫妻婚后共同财产，法律规定夫妻之间有约定的按约定，没有约定按法定，单独处理房产时，买方和中介是没有义务调查核实夫妻是如何约定的，只认你有没有这套房子的处分权，所以被告的合同无效理由不能成立。

　　焦点二

　　租客是否具有优先购买权?

　　合同无法继续履行，被告的另一条理由是租住在内的租客想要购买，租客应享有优先购买权，那么在法律中租客的“优先购买权”是否有相关依据?

　　对此问题，原告代理人表示租客确实有优先购买权，但有相关条件，此案中涉案房屋因出租人涉嫌侵害承租人优先购买权而产生的诉讼，不影响本案的继续履行。

　　根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第43条：出租人出售已出租房屋，需提前一个月书面通知承租人。同时，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体案件利用法律若干问题的解释》第21条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在侵害其他承租人优先购买权情形的，出租人可以请求承担赔偿责任，人民法院予以支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效，人民法院不予支持。

　　“此案中业主未尽到通知租户的义务，导致租客优先购买权受到侵害，但不影响本案涉案合同的效力，也不影响涉案合同的履行。”

　　专家提醒

　　“继续履行合同”、“强制过户”是不同概念

　　“违约不能成为一种习惯，买卖双方在平等自愿的基础上签订合同，卖家却肆意违约，对整个社会的诚信也将造成不良影响。”模拟法庭审判环节，现场的15位大众评审员中14位将手中的选票投给了原告。

　　“原告在诉求中提到希望法院判决房子强制过户，我想提醒买家们，在法院判决书上是不会出现强制过户的字样的。”钟明霞教授提醒道，判决书中出现的是“继续履行合同”，若判决书下达，被告不执行，原告才可申请强制执行，所以“强制过户”是强制执行的程序。

　　此次“民断是非”就强制过户是否可行做了法理上的探讨，而在现实中，法院判决过户的比例约为40%，且在执行过程中也颇为艰难。购房时买家如何保护自身权益，钟教授表示买家可以在协商合同时尽量将违约金订得高一些，并且“动作”要快一些，将过户等一系列程序压缩在一个较短的时间内完成，减少对方违约的可能性。