2010深圳周边过千亿投资区域房价还会否被拉动？

——2009年GDP同比增长8.7%

——出口则下拉GDP增长负3.9个百分点

——消费对经济增长的贡献率为52.5%

——投资对经济增长的贡献率为92.3%，拉动GDP增长8个百分点

——2009年房地产投资占GDP半壁江山？！

——“净出口”对经济增长的贡献率为负44.8%，下拉GDP增长负3.9个百分点

“国家统计局近日公布的数据显示，2009年我国GDP同比增长8.7%，其中投资、消费分别拉动GDP增长8个和4.6个百分点，出口则下拉GDP增长负3.9个百分点。数据显示，在拉动2009年GDP增长的“三驾马车”中，最终消费对经济增长的贡献率为52.5%，拉动GDP增长4.6个百分点。第二是投资，其对经济增长的贡献率为92.3%，拉动GDP增长8个百分点。第三是国外需求，即“净出口”，对经济增长的贡献率为负44.8%，下拉GDP增长负3.9个百分点。”笔者琢磨再三，并搜索资料后，对这组惊人的“拉差”数据做如下分析：

分析1：中国成典型的投资拉动市场

——2009年投资为GDP增长贡献率竟达92.3%

毋庸置疑，2009年中国经济的复苏与繁荣与全国上下甚至国际机构热闹的中国投资行为息息相关，其中包括4万亿投资多数涌向地产等高利润行业、海外资金的流入性投资等等，2009年中国经济因为投资而拉动市场的效应非常明显，专家学者曾就此不乏讨论也不乏忧虑。只是万万没有想到，国家统计局公布数据显示：投资对GDP增长贡献率竟然高达92.3%！而2008年才仅仅只有32.3%而已。相应的是，消费比例有所提高，“最终消费对经济增长的贡献率为52.5%”，与2008年的35.2%相比已有大幅度提高，只是2009年的出口对GDP的贡献为-44.8%。

中国成为典型的投资性拉动市场！

事实上，投资对GDP的增长所做的“贡献”比例持续在提高。

“资本形成率从80年代中期的35%左右上升到42.3%，净出口从0左右上升到8.9%，形成了经济增长严重依赖投资和净出口拉动的局面。2000年～2008年，投资增长17.9%，净出口增长34.7%，分别比消费增速快7.2和24个百分点。”看，投资增长几乎一直在持续。

从多年的经验看，特殊时期需要投资拉动时，则投资所占贡献的比例明显加大，出口所占贡献的比例下跌；平稳期，出口、投资、消费所占比例比较平衡。

附介绍： GDP即英文(gross domestic product)的缩写,也就是国内生产总值.GDP是按市场价格表示的一个国家（地区）的所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。它有三种不同的表现形态：产品形态、价值形态和收入形态。

分析2：2009年房地产投资占GDP的50%

——地产投资为GDP增长贡献率前无古人后无来者

“2009年资本形成对GDP的拉动为8.0个百分点，对GDP的贡献率为92.3%。这里面投资比例最大，而在投资中房地产投资超过六成多。”报道的背后是令人震撼的“内幕”：所谓的4万亿投资过半集中投资于房地产市场，地产投资为GDP增长贡献率前无古人后无来者。从历史数据看，2007、2008年房地产投资为GDP增长贡献率10%左右，而到了2009年，房地产投资为GDP增长贡献率增长5倍，全国房价普涨，深圳房价年初与年底相比涨幅最高达130%。另据估算，2009年，全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一；房地产开发投资额预计达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%；在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。

据国际经验，居民在房地产方面的投资对GDP的贡献每增加1%，相应的消费贡献将减少0.28%，通常形成此消彼长的现象。

分析3：2010年投资贡献降低消费贡献拉高

——房价会受到地产投资、信贷收缩的影响

中金公司预计，2010年消费、投资和净出口对GDP增长贡献将分别达到45%、50%和5%，分别拉动GDP增长4.5个、5个和0.5个百分点；另据高盛、瑞银、中金、中信等12家国内外知名券商机构对经济增速预测所作的统计显示，2010年中国经济增速预测均值将达到9.7%；业内专家甚至有观点认为2010年经济增速可能超过10%；北京大学中国经济研究中心教授宋国青就预计，2010年GDP增速有望达到11.4%。一句话，“由于中国政府及时采取了有力的宏观调控措施，中国经济已基本平稳度过全球金融危机。”2010年的中国经济将稳步发展。而房地产由于整体投资贡献的降低以及实业投资的聚合性加强，其发展增速将受到相当的影响。但总的来看，深圳楼市会趋于更加稳定，高低端产品的差异拉大的帷幕从2009年开始拉开。
分析4：低水平投资拉动难以为继需寻找新型增长模式

——中国会经历从出口拉动到投资再到消费拉动的经济循环

最近看了一篇关于投资拉动型经济增长模式的经济后果和可持续性的报告，报告中比较了一般投资拉动和设备投资拉动型经济增长模式的质量优劣，指出我国低水平投资拉动的增长模式已难以为继，但消费拉动型和出口导向型增长模式也不是当前我国的现实选择，未来应当采取以设备投资拉动为主、兼顾消费的经济增长模式，实现增长模式转型的政策建议。

“投资的比例过大，不可持续。”农业银行高级经济学家何志成称，“投资中，房地产的占比又过大。”换句话说，目前的投资拉动中不乏资产泡沫型的投资而非实业投资，如果持续依靠“泡沫型”的投资拉动模式，最终受影响的是经济增长的可持续性，甚至出现日本房价下挫15年仍不得翻身的现象。发展实业是必须的选择。

长远来看，中国会经历从出口拉动到投资再到消费拉动的经济循环，最终落脚点或者理想的发展模式是：消费拉动占绝对的比例。
分析5：2010年深圳周边过千亿投资区域房价还会否被拉动？

——前海中心、大运新城、东部湾为重点

投资对房价的带动作用毋需赘述，政府发展的指挥棒到哪，哪的房价都可能产生翻天覆地的变化，地产投资永远跟着“政府规划走”——经历过2007年宏观调控的消费者显然很明白这个道理，尤其是资深的投资客，基本投资倾向都是具有“炒作概念”的大手笔规划区。对于深圳而言，房价已经处于相对的高位，政策大手笔投资区域的房价可能很难出现2008-2009年这样的隔天高涨现象，但“跟着大盘走”，其保值增值性显然更强。目前看，2010年深圳周边过千亿投资的区域当不在少数，部分投资客瞄准这些区域。其中包括：

【前海中心】：港深政府千亿投资打造珠三角的“曼哈顿”

“元月1号，深圳市规划和国土资源委员会开出500万元奖金，面向全世界征集有关前海地区的概念规划。前海是粤港澳世界级都会区建设中的重要节点，将规划建设成为深港现代服务业合作区，即未来‘珠三角的曼哈顿’。”此报道再次提示，政府用国际化的眼光打造前海中心为名副其实的曼哈顿的初衷。“每平方公里产值达到100亿元”的规划气势如虹。目前来看，前海中心的楼盘早已闻风而动，2009年深圳湾房价普遍拉升到3-4万，前海房价拉到1.5-1.8万，宝中第一滨海豪宅【熙龙湾】房价从2009年初的1万2拉升，至今已到3万，涨幅可用“惊人形容”。总论，前海中心受红利的新盘一线包括君汇新天、太古城、海怡湾、海尚、玫瑰园、熙龙湾、第五大道等高端楼盘，辐射带受影响的楼盘包括山居大宅【十五峯】（这是位于大华侨城片区的山居豪宅，位于塘朗山脚下。目前营销奇才罗雷联袂团队，采取香港式的营销模式，实行【全城全民营销】，在整体均价未变的前提下，突出栋楼价格的差异，部分房价调整到2.7万元每平方米，成为整个深圳性价比最高的豪宅，一个月销售近300套，逆市飘红，行业称奇）、首地容御等。
特别受红利的楼盘包括：深圳湾的第一排首席大作【君汇新天】——以最毗邻国际金融中心的价值而将被高端市场更认可；从香港中环、美国曼哈顿等区域发展经验看，类似前海中心这样位于城市中心的区域还会有大的发展，而位于前海中心之中心的大南山巅纯别墅【紫园】则以坐观海、三大公园环绕、百公顷森涛覆盖、南山区十年一遇的纯千万级别墅（也有亿元别墅栋楼）的稀缺山湖林海资源价值将成为城市顶级豪宅的典范。

【大运新城】：1800亿投资砸向大运会

无论从悉尼奥运会带动周边地产翻番还是北京奥运会带动区域房价翻倍，抑或从广州亚运会与上海世博会都能带动区域房价的大幅度提升等现象，我们都可以概括出这一结论：政府的强势主导必将对区域发展产生无可比拟的推动力度。目前大运新城被列为深圳四大新城之一，政府在这13.47平方公里土地上直接投资1800亿建设，这在中国历史上还是首次如此大手笔。直接受到投资红利的新盘包括：公园大地、大公馆、阳光天健城、大运城邦等。其中，【公园大地】作为龙城第一豪宅深圳一线豪宅的地位30年不变——因为龙城最中心不可能位置打造如此大规模的大盘豪宅，其背山而建，山、林、城市景观资源连绵，堪称绝景。【大运城邦】大运新城大范围的珠三角超级航母百万建面的大运城邦同样将赢得原发性投资增长，尤其是目前的一期，犹如“原始股”，以后四期产品肯定是步步走高，所以从长远看，购买目前的一期任何产品肯定是买到即赚到。

【深惠东部湾】：连续的投资将超过3000亿

深圳以东连绵上百公里的海岸线上已遍布合正、合生、中信、万科、金融街、碧桂园、恒基等几十家国际地产巨头，动辄上千上万亩的超大规模项目巍然连城，粗略估算，整个深圳东部湾片区的规模将超过5000万㎡，10倍于海南的亚龙湾；总投资规模达3000亿，3倍于海南的房地产开发投资。来自合正地产的消息称，其位于连绵百公里海岸线上背山面海山环水抱的亚婆角【合正东部湾】项目申办国际游艇会，目前已经获政府批准，进一步的发展计划正在拟定中。这是整个东部湾地区首个与大规模旅游地产开发相结合的游艇会，成为东部湾5000万平方米滨海富人度假天堂中最奢华的度假休闲元素，为合正东部湾项目增添了国际化筹码。许多投资客和高端滨海度假生活的追随者在密切关注本项目。另，据悉，万科、金融街、恒基等企业在东部湾的项目还会有更多夸张的表现，数个纯岛上项目将成为5000万平方米东部湾滨海大城的亮点。

从总的来说，这些千亿投资的区域房价不会像2009年那样高幅度的“概念性”拉升，但会更直接的享受投资红利。