房地产行业并购重组再现高潮 年内整合涉资达1600亿

　  9月25日，招商地产交易价值448.8亿元的吸收合并方案获国资委批准。两天之前，9月23日，华远地产通过收购股权的横向整合方式进入一直想进入的天津市场。近日来，地产行业并购整合速度加快，这意味着房地产行业并购重组再现高潮。

　　事实上，《证券日报》记者跟多位房企高层交流时获得了这样的共识，靠土地升值赚取高利润的时代已经结束，房企拿地成本越来越高，大型房企也难以避免净利率不断下跌的命运。鉴于此，房地产企业正在寻求新的经营模式，合作拿地、通过收购股权获得土地、甚至收购其它行业填补业态布局短板等动作均在加速。

　　《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，近三年来，房地产行业并购重组案成倍增长。2013年以来，房地产行业并购案发生565宗(包括已完成与未完成交易)，涉及并购金额高达4230.88亿元。

　　标杆房企加速并购

　　根据Wind资讯数据统计，截至9月28日，2015年年内房地产行业并购案宗数为176宗，涉及金额为1600亿元，几乎相当于2014年全年的并购交易价值;2014年并购236宗，涉及并购标的物价值为1768.09亿元，同比增长率为104.93%;而2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长率高达145.09%。

　　由上述数据可知，2013年以来，房地产行业的并购重组案呈现出成倍增长的趋势。

　　《证券日报》记者也注意到，在上述并购交易中，标的方所属行业虽然房地产行业居多，却也并不局限于此，银行、金属非金属、特殊金融服务、互联网软件与服务、农产品等行业都在标的所属行业之列。

　　此外，其中大额并购交易多是涉及地产企业之间的并购重组，包括招商地产、中海地产等央企地产吸收合并重组交易。不过，相对来说，标杆房企通过收购中小房企项目股权并购案较多。

　　以华远地产为例，9月23日，华远地产公告与阳光新业地产全资子公司北京瑞菱阳光商业管理有限公司签订协议，收购两个项目公司51%股权，收购完成后，华远地产将持有两个项目公司：天津阳菱光辉房地产开发有限公司和天津菱华阳光房地产开发有限公司100%股权。据记者了解，该笔收购属于协议收购，而并购目的是横向整合，支付方式为现金支付，涉及金额约为5亿元。此外，华远收购的项目位于天津市津南区辛庄镇，总建筑面积70万平方米，涵盖住宅、公寓、商业、办公等多元化业态。

　　有接近华远地产人士向《证券日报》记者透露，该项目可售货值约45亿元，预计开发周期4年-5年，预计9月底销售中心将开放。

　　简言之，这是一个收到手即可马上销售入市的项目，实际上，这从侧面上也折射出中小房企的艰难命运，而标杆房企在这一并购大潮中将可以掌控更多机会，包括在横向整合和多元扩张上抢得先机。

　　正如华远地产董事会秘书窦志康向《证券日报》记者表示，随着公司规模扩大，华远需要进入新的城市去开发新项目。而一直以来，公司都非常关注天津市场，但此前并没有合适的机会进入，此次收购天津项目可以说是进入天津的好契机。未来，华远还将与医疗、教育等其他行业形成合作，继续实施“华远+”战略，向全方位综合服务提供商、运营商转变。

　　无疑，地产大并购时代是标杆房企并购扩张的好时机，而且加快了大型房企迈入转型过渡期的脚步。

　　并购涉资高达4231亿元

　　《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，2013年以来，房地产行业并购案发生565宗(包括已完成与未完成交易)，涉及并购金额高达4230.88亿元。

　　这意味着数百家企业涉及地产行业的并购重组案，虽然其中包括尚未全部完成的并购交易，存在一定变数，但2013年以来，每年超过100%的同比增长率却足以看出房地产行业发生的巨变。

　　同策咨询研究部总监张宏伟曾向《证券日报》记者表示，未来几年房地产市场格局仍然面临重新洗牌的可能性。尤其是对于部分龙头房企来讲，除了通过传统的销售业绩“内生式”增长提升规模之外，还可以通过并购等方式进行“外延式”增长。

　　张宏伟进一步称，有三类企业成为被收购对象的概率较高。具体为：产品类型偏高端周转率较慢的企业，其销售压力大;前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业;还有一部分则是资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，面临资金压力。

　　另有业内人士向《证券日报》记者表示，今后房企转让股权动作将激增，并购重组的企业会越来越多，而拥有多种低成本融资渠道的标杆房企也在伺机通过收购获得优质资产或地块，房地产企业将在大并购时代中加速转型。

　　对此，财经评论员严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，从并购的角度看，随着宏观经济下行压力的增大，行业间的优胜劣汰机制发挥得淋漓尽致。并购金额同比增幅快速上升，说明部分企业的经营压力开始增大，尤其房地产企业，在去库存的压力下，出让企业股权和项目股权可以换得收益，平衡业绩压力。

　　另外，房地产行业掀起并购潮，也从侧面反映了企业运营模式正不断成熟，通过此类模式，能够促进企业后续战略层面更加理性，而非一味地追求企业规模的扩大。