华润招商退出折射联合体拿地之困

   传言中的华润、招商退出此前和华侨城在京拿地的联合体几成定局。与此同时，了解华润方面的相关机构也发出声音：退出并非退地，性质完全不同，这也变相证实了华润、招商的退出。

　　联合体解散

　　据相关机构报道，华润置地和招商局置地决定退出此前和华侨城联合在北京83.4亿元拿下的总价第三高的丰台区南苑乡地，地价超出预算是二者退出的根本原因。对此北京商报记者致电华润方面，对方表示不方便就此事做出回复。

　　本月2日，华润华侨城招商联合体经过80轮激烈竞拍，最终以总价83.4亿元、溢价率50%、折合楼面价5.6万元/平方米，并配建5.7万平方米公租房的代价，击败众多“豪强”夺得北京丰台南苑乡地块。

　　此后不久有市场人士发布消息称，由于土地成本超出华润置地、招商置地的预期，两家房企决定退出，该地块可能由华侨城独自开发。该消息一直未能得到华润与招商的官方确认。

　　“从联合体频现‘拆伙’可以看出，房企对土地价格的走势正在出现分歧。”一位楼市观察员认为，这是继碧桂园退出与金茂的联合开发之后又一次退出事件。飞涨的土地价格已经出现非理性倾向，一些企业依旧遵循“高价地不败”的逻辑，认为“高价地”早晚都会解套;但另一部分企业则有意识地选择性拿地，无论是销售过千亿的碧桂园还是华润、招商这样的央企巨头，都已经意识到北京土地市场正在持续累积的风险。

　　退地潮来临?

　　随着土地市场踏空的风险不断加剧，多数房企拿地的步伐可能趋向谨慎，未来“逢地必抢”的企业多半是在一线城市土地储备不足的企业。

　　“但现在说‘退地潮’来临还为时尚早。”一位熟悉央企的行业人士表示，华润、招商只是退出了与华侨城的拿地联合体的合作，这与外界理解的“退地”是两个截然不同的概念。

　　以华侨城、华润、招商此次联合拿地为例，事前联合体各公司都有各自的价格授权。而当时拿地心切的华侨城突破了另外两家的价格授权，也突破了竞价开始前三方议定的共识价格。因此，突破共识后三方合作前提不再，联合体也就自然解体。

　　但这与2010年的大龙地产退地事件的性质和结果都截然不同。

　　资料显示，2010年北京楼市曾经出现过典型的退地事件。其中，当时同样具有国企背景的大龙地产因逾期未签订土地出让合同，以50.5亿元总价，3万元/平方米楼面拿下的顺义“高价地”不但被政府收回，该公司已交纳的2亿元竞买保证金也不予退还。

　　相关人士表示，“退地”与退出联合体确实存在明显差别，但某种程度上都反映出企业已经意识到土地市场上酝酿的风险。

　　联合拿地的反思

　　业内人士分析，高价地风险加剧首先考验的是联合体。随着地价的攀升，房企联合体拿地现“分手门”很可能成为常态。

　　联合体的出现正源于地价上涨。随着一线城市地价不断上涨，房企几乎无力独自开发，联合拿地、联合开发正成为越来越多房企的选择。而且企业可以借此降低成本、增加拿地机会、分担资金压力、分摊开发风险、借力扩张。

　　亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%。进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，2015年这一比例已达到46%。

　　然而，目前联合体间的矛盾也在不断聚集。土地预算、产品定位、销售价格都有可能出现分歧。尤其是土地价格不断上扬更让联合体中的各个企业对楼市的后市判断开始出现分歧。

　　一家地产机构研究人士对此表示，各家房企的土地储备、资金实力、开发战略、价值判断都存在差别，以往还可以求同存异，但当下土地价格上涨过快，企业对楼市走向已经出现了分歧，分道扬镳也许是更合理的选择。