全国各地真假“退房潮”现象 并非房价大跌先兆

杭州：

杭州余杭透明售房网显示，就在2010年1月4日余杭退房高达43套。光这一天的退房套数，就高于余杭区2009年12月份全月退房套数的总和。

今年伊始，杭州透明售房网的“解除合同”令人关注。杭州主城区半个月的退房量约等于过去一个月的退房量，1月1日至15日，杭州主城区商品房解除合同的房源有60套，而2009年11月为70套，12月为65套，杭城楼市两个半月退房195套。
令人吃惊的是，相当多的楼盘居然早在一两年前就开盘甚至早已交付。

针对当前楼市出现退房增多现象，浙江大学房地产研究所所长赵杭生说：“有关房地产调控的新政策刚刚出台，后市不明朗，购房者信心不足，大家都在观望，这是首要原因。”

业内人士介绍说，浙江炒房资金一直把杭州楼盘当作“首炒之地”，杭州的房地产市场也成为投资资金最敏感的区域。当去年年底中央有关房地产的宏观调控政策出台之后，杭州房地产市场立刻有所反应。杭州透明售房网显示，去年12月29日到31日的三天时间内，杭州主城区共退房26套。而根据透明售房网的公示，去年12月份退房数量达65套。

南京

1月20日，江苏省南京市房地产官方网站统计数字显示，明发商业广场以90天89套的数量高居“退换房换手套次排行榜”的榜首。在排行榜前10名中，最多的89套，最少的40套。有媒体据此推断，南京出现“退房潮”。

但在南京网上房地产的“90天退换房换手套次排行榜”位列第一名的南京明发商业广场的销售人员拒绝承认他们曾经接受过大量退房，解释说所以在网上房地产有如此多的合同撤销记录，是因为客户要求更改产权人的姓名。“如果真有那么多的合同撤销，市房管局早对我们进行处罚了。”明发商业广场的销售人员说。

上述楼盘的销售人员均表示，开发商项目销售负责人严格限制退房，使普通购房者几无退房可能。“除非贷款还不出，否则根本不可能让客户随便退房。”一位销售人员说。

南京市房管部门有关负责人在接受采访时对此予以否认。该负责人表示，这个排行榜既包括退换房的统计，也包括房屋换手的统计，据此推论南京出现“退房潮”难免草率。而且，这些数据是去年10月至今的累计，并不能反映中央和地方有关政策出台后的市场情况。

北京

截至2009年4月27日，北京房地产交易管理网的“期房退房公示”长达118页，共1759条退房记录，这些楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行统计。记者据“期房退房公示”统计发现，从去年12月份至今，昌平区尚城楼盘的退房记录显示有209套，其中3月25日单日就退房56套，有55套集中在6号楼。

其中退房量比较大的项目纷纷被点名，尚城退了190套，科研办公项目；久居雅园退了188套，车库；三里屯SOHO中心退了66套，商业项目；中堂一季度退了48套，商业配套项目；沸城退了92套，住宅……据测算，今年前5个月的退房中，47%为非住宅项目，53%为住宅项目。

潘石屹旗下的三里屯SOHO中心、旭辉奥都等项目甚至退房套数比销售套数还多。今年以来，三里屯SOHO中心仅销售15套，而退房达到83套，其中4月14日2号楼退房13套。东外公馆有21套退房记录，辰翰府有16套退房记录，东亚上北今年则有15套退房记录。

“经过仔细研究，以及对有关数据进行核对，我们可以负责任地说，北京的高退房率是数字误读。”说这话的是北京市房地产协会副秘书长陈志。

深圳

有媒体近日报道，深圳楼市在1月下旬开始出现退房现象，有买家为了退房宁愿放弃10万元定金。这一事件被报道之后，引发社会各方的关注。尽管对于“退房”个案的具体原因尚不清楚，但是从历史经验看，其原因无外乎两个，其一是认为房价已经涨到头，买入并持有房产的风险极大，远不如退出等待房价下跌；其二是市场资金供给链条大幅度收紧，买房者无法获得足够的资金支持，因此放弃购房。

深圳1月二手房市场成交量锐减，购买意愿严重减退，根据家家顺各家地铺情况，1月比去年12月成交下滑了30%以上。另一方面，业主放出的盘源数量迅速攀升了20%，成交价比业主报价低很多，普通住宅的议价空间大概为5~10万元，而高档楼盘更可以砍价20~30万元。

温州

温州透明售房网显示，目前温州因被退购(订)房而委托各区县房管局销售的房源多达86套。日前公告的南瓯景园、山水名都、香缇锦园、博沃嘉园 等17套委托房源中，有11套是在去年11月20日以后被退购(订)的。

退地退房现象并非房价大跌先兆

近日北京、南京的“退地门”、深圳的“退房门”再度引发市场的关注。在一系列严政的作用下，目前楼市炒作的风气有所抑制。开发商的退地、消费者的退房都显现出对未来市场的悲观情绪。分析人士认为，目前一些地方出现的退房现象更多的是消费者对未来楼市悲观预期的提前释放。如果未来房价有大幅走低的风险，则“退房门”将会愈演愈烈。不过，从目前经济的整体走势和开发商面临的财务环境看，房价大跌的概率不大，盘整的态势有望主导今年的价格走向。当前开发商的观望与去年一季度的观望有着本质的不同，在政策预期稳定后，严格调控的深入有望使地产成交和开发回归正常水平。

严厉打击开发商囤地行为将是今年政府规范市场的重要手段。只有敦促开发商积极开工，加大有效供应，才会从根本上缓解房价上涨的压力，有利于市场的平稳运行。从目前房地产施工的情况看，绝大多数施工地块都在3年以上，甚至很多推出的楼盘，开发周期已在5年以上。由于当前库存处于历史较低水平，随着可售面积的持续减少，未来处于“2年大限”的闲置土地将越来越多。届时，如果市场行情没有大的改观，开发商将面临退地还是开发的风险抉择。

从当前市场运行态势看，成交低迷、悲观预期仍居主导，一些拿地成本较高、自有资金情况紧张、对未来市场看淡的开发商将更多地选择退地来减少经营风险，而自身实力较强、土地储备充足的开发商有可能采取先开发、慢供应的策略，规避政策的限制，通过以价补量实现超额收益。从后一种情况看，政府很难以严格统一的标准来衡量供地捂盘行为，这也给开发商留有了一定的操作空间。如果在具体执行中，政府能进一步收紧力度，通过多方监督，无疑可以起到以儆效尤的作用。在市场非理性之后，目前更急迫的是要规范市场秩序，平抑地价过快上涨，从而换得楼市长期健康发展更多的空间。

政策收紧也伴随着资金收紧，预计未来二套房首付全面提高、首套房利率优惠取消，相关的税费恢复正常将会全面推广，开发商在开发贷款的获得上也会比以往更加严格，资金的限制将对抑制投机行为起到釜底抽薪的功效，去年疾风劲雨式的资金增长可能已透支了未来两年的持续空间。在资金的约束下，多数居民购房的行为也会重归理性。