政策刺激行业复苏 2016年一线城市楼市有望供求两旺

　　改善型换房需求持续释放

　　自2016年1月1日起，全面两孩政策正式落地，再加上自2015年初以来的多次降息，以及2015年广州的公积金贷款新政，无论是对首次置业还是改善换房购房者，都能受到降息及公积金贷款新政利好的惠及。其中，全面两孩政策带动下的改善型换房需求释放，值得关注。

　　据合富置业成交数据统计，1月1-5日录得的二手住宅成交个案当中，改善型换房需求约占48%，明显高于首次置业刚需购房比例。引爆改善型换房需求的释放，并不仅仅是全面两孩政策落地后的这几天而已。

　　自2014年三季度起，改善型换房需求已经呈现出逐步增加的态势，到2015年二季度已升至37%。从一整年的情况分析，2015年改善型换房比例约35%。

　　受改善型买家入市积极性提升影响，中大户型物业的交投活跃度亦出现明显增加。合富置业成交数据统计，2015年90-120平方米的二手住宅成交占比达26%，明显高于2014年的19%。

　　由于全面两孩政策自1月1日起正式落地实施，在此带动下，改善型换房需求有望进一步释放。因此，根据2016年开局以来的成交趋势，大户型将继续在改善型买家中获得青睐，主流户型将更趋于四房及以上的物业单位。

　　房地产仍有很大空间

　　在政策全面宽松的大环境下，对于房地产未来一年，行业仍然充满了信心。中国房地产业协会副会长任志强就认为，随着城市家庭户数的成倍增加将带来大量的住房需求，未来房地产仍将是支柱，仍有很大的发展机会。"

　　任志强认为，今年房地产有可能成为销售面积最高的一年。他分析，在投资收缩的情况下2015年的房地产销售却在回升。其中主要有三个原因:其一是房价的下降。开发商今年为了跑量去库存，大部分区域房价都有下降。第二个原因就是房贷利率的大幅降低。“即便是不降价，但利率下降，百万的贷款利息少了二十多万，这也相当于价格下降。”销量的上升还有一个因素就是股市原因导致高端房的销量上升。

    任志强以深圳为例，“深圳高价的住宅销量就在急升，现在拍地的楼面地价都超过8万。”住房需求仍然很大近期，对于房地产库存问题深受关注。据任志强提供的数据，在4万亿投资以后房地产投资机遇增长，从2011年以后库存就已经在1亿平方米以上，往后几年都是急剧上的过程。而至2015年已经超过6万亿接近7万亿平方米。库存快速增长，但任志强认为，市场的住房需求仍然很大。“之前有媒体称未来房子过剩，一个人可以继承6到7套房，但他们却忽略了一个重要的问题，如果要继承这么多房子，就必须老人全部死光，这样中国人口要死一半。”

   任志强认为，现在中国老龄化非常严重，60-70岁年龄段的人口很多。“老龄人增多对于住房的需求反而会大幅增加。”任志强认为人口老龄化与二孩政策会改变家庭结构，而城市家庭户数成倍增加将带来大量的住房需求。“未来房地产仍将是支柱。”他分析称，未来房地产市场的变化是，人口将向活力的城市集中，人口向有权力的城市集中，向教育优势集中，也向环境集中。“房地产还有很大的发展空间。”