众厦地产主办“2010中国政治经济形势”讲座活动

    贾康认为当前政府工作重点很清晰，就是调整结构。调整结构中最突出的工作，是淘汰落后、过剩的产能。政府要有整体眼光，为了继续发展，保持可持续发展，一定要下决心改变粗放的发展方式，要实现加快发展方式的转变。

    在谈到目前热闹的“房价”问题时，贾康发表个人观点认为：

    1、有关部门会进一步表态要控制、要调控房价，但真正的出路，在于更好的分清房地产“双轨道”所应发挥的不同主体作用。房价的走势，不仅仅是目前大家关注的商品房，或者说是中高端商品住宅的走势问题。政府真正要做到“人有所居”，就要建立保障性廉租房、公共性廉租房、非产权性的“适租房”。政府要引导以上“租房”市场的价格合理、平稳，使年轻白领、工薪阶层有长期、稳定的居所，住进去以后敢非毛坯，敢结婚、敢生育，一住就是三年、五年甚至十年，等生活水平提高以后，再去买合适的全产权房。因此，廉租房和适租房，一个要保障托底，一个是政府要引导价格。

    2、“经济适用房”应该淡化。现实充分证明它是一个很难准确界定，分配漏洞百出，违规防不胜防的一个实物概念。一般商品住宅外的，高档、豪华、独立别墅一类的东西，市场会去调节价格，这方面政府根本不用操心。全盘规划是考验政府水平的，规划好之后再进行引导，以非产权的形式提供给弱势一端，使人有所居。规划后管得是规则，要公平交易、公平竞争。

    3、政府要管好税收。不仅是指交易环节的税收，还有保有环节的税收，高端的人有承担能力，就在保有环节向他征税，房价高低就随它去。像杭州西湖边上的别墅，是中国一批顶级富豪追逐的对象，房子炒出什么天价来都不奇怪，政府也不要担心，该收税的要收税，只要它交易过程是守法的就行了。

    4、政策和制度建设问题要非常重视。现在有些管理部门领导说：房价一定要控制住，一定要行，不行也得行，这是在表政治决心。但真正的管理手段在哪里呢？光是治标，不能起到很好的效果，一定要有治本的手段。他强调认为，房地产市场治本的手段，一是制度建设；二是保有环节的税收调节。

    5、关于“央企”退出问题。贾康认为：国资委总体框架非常清晰，不是简单的央企能不能进入房地产市场的问题，而是央企要有一定的功能和定位，哪些央企能做房地产业务，哪些央企不适合进入这个市场。从这个层面上看，管理部门要有基本态度。虽然主辅分离后，78家央企不能再进入房地产开发，但不要小看剩下的16家央企的能量。央企拿“高价地”照样会发生，因为余下这批是实力最雄厚、经验更丰富的企业。他认为，根本上决定房价的因素，不是地价，而是中国加速城镇化过程所形成的巨量需求，会长期带动地价和房价的上涨。住房消费效应和开发房地产的终极目的，是通过五亿以上的人口进入城市，形成巨量的需求，来拉动中国经济未来上升的大趋势。现在资源极度稀缺，最典型的就是土地的稀缺。在这样的背景之下，土地价格必然受到影响。硬要把它压低，开发商拿到开发权以后，同样会把房价拉起来。因此，治本方面的制度建设，需要优先考虑清楚；当然，治标的事情同时也要做，包括各个管理部门都要表姿态。既然城市化的过程不可逆转，应该先把制度建设起来，实现产业现代化。他对开发商的建议是：不要一进入房地产就想呼风唤雨，不要动不动就疯狂炒作。持有成本，就是“保有”环节上，将会产生一定风险和负担，如物业税的调控等。

    （众厦地产战略研究中心总监 林晓华）