深圳房价涨幅为何这么大？症结在于供给侧存在问题

　　2015年深圳房价涨幅为何这么大?2016年深圳楼市又将如何?针对这些问题，世联行董事长陈劲松日前在接受深晚记者专访时认为，深圳楼市的主要症结在于供给侧存在问题。要避2015年房价大幅增长重演，注重供给侧的研究十分重要。

　　在陈劲松看来，当下深圳房地产市场，在货币持续宽松，去库存化税收政策接踵而至的情况下，如果房价继续大幅增长，对于深圳城市竞争力的确不利。

　　深圳家庭买房杠杆率不高

　　陈劲松提供了一个数据。这个数据是，中国在2015年发生大规模股灾的情况下，国民储蓄依然增长了8%。研究表明，国民储蓄增长，房地产销售同样增长，两者是同步的。这说明什么?说明中国人的投资渠道依然十分狭窄。

　　中国家庭的房地产杠杆率高吗?从国际上看，美国购房贷款余额占GDP超过50%，达到58%。日本达到26%，同样比我们高。中国家庭购房贷款余额占GDP是多少?从2014年来看，大约是17%。对于中国家庭来说，的确具有加杠杆的空间。什么是资产?资产就是可以流动的，且抵押给银行能够产生现金收益的。国外的杠杆率的确太高，美国次贷危机就是这么产生的。但是对中国家庭来说，请注意不是指地方政府，的确具有加杠杆的空间。比如一个家庭供房已经五六年，他们所购买的房子在过去几年实现了增值，那么他们的确具有加杠杆的能力，并不构成威胁。因此，中国家庭的房地产杠杆率并不高。

　　房价恐慌损伤城市竞争力

　　陈劲松说，深圳房价2015年领涨全国，2016年元月依然如此。有人认为，深圳房价上涨完全是信贷推动的，因为深圳的房贷余额规模超过了北京，排名第二。尽管上海排名第一，但上海的城市规模远大于深圳，深圳在人均贷款余额方面也超过了上海。

　　但是，许多人没有追问：为什么深圳的房贷规模会超过北京，人均贷款余额会超过上海?这里有两个原因：

　　一是深圳的年轻人是恐慌性买房，担心现在不买今后更加买不起。二是深圳的年轻人是向未来借钱买房。他们普遍对未来有着更好的收益。因此有预期，所以才敢贷款买房。

　　最重要的是，深圳的年轻人为什么会感到恐慌?这才是深圳楼市最为本质的问题。其实，房价高并不一定损伤城市竞争力，而是房价恐慌对城市竞争力才是损伤。深圳的房价大幅上涨，正是反映了预期，更反映了恐慌。

　　四原因致深圳房价大幅增长

　　回顾深圳房价2015年大幅增长的原因。陈劲松归纳了4条原因：

　　深圳购房人口结构年轻，高杠杆问题不大，年轻客户总体对未来充满信心。

　　深圳属于限购城市，整体供应规模小，具有稀缺性。

　　深圳产业聚集加速。

　　深圳作为国内资金汇集地，为投资提供了保障。

　　那么，深圳房价恐慌是怎么产生的?在陈劲松看来，这种恐慌还是来源于深圳房地产的供应量太少。现在谈供给侧改革。就深圳房地产市场来说，就是深圳的供给侧出了问题。大量受捧盘的出现就证明了这一点。

　　为什么会是这样?陈劲松坦言，说白了，政府长期以来对住宅抱有很大歧视。同样一块地，如果是产业用地，政府就敢批，如果是住宅用地，就谁也不敢批。因为如果政府批给谁住宅用地，那么一般认为就是谁搞掂了谁。现在深圳普遍加大旧城改造的力度，但即便是旧城改造，也必须保障产业用地，而不能保障住宅用地。深圳房价上涨的根源，就在这里。