深圳楼市政策将趋紧 一路奔跑的房价或将慢下来

　　春节甫一结束，沉寂一时的深圳楼市渐渐恢复原有的生气，房地产新政的出台更是增加了楼市的热闹程度。然而热闹是它们的，深圳什么也没有。

　　各项楼市新政红包深圳都没抢到

　　2月2日，央行推出不限购城市购房首付可最低降至20%的政策优惠，深圳不在其列，对深圳楼市构成了利空。2月19日，契税优惠政策在除实施限购的北上广深一线城市以外的其他城市落地。近期，一则“深圳将于3月1日执行‘非深户社保1年改3年’新规”的传闻传出，业内人士表示该“新规”旨在打压投机购房需求。昨日又有消息称深圳首套房首付比例将提至四成。

　　优惠政策不把深圳列入其中，调控政策消息的传出可追根溯源至深圳的房价上涨。据悉，2015年深圳楼市领涨全国，涨幅超过50%。2016年1月，深圳房价已达46515元/平方米，环比涨幅9.5%，同比大涨74.3%。在2月4日举行的市六届人大二次会议上，深圳市市长许勤表示，深圳正研究调控政策使房价处于合理区间。深圳市规土委也曾表示，将继续执行住房限购政策，严格控制投资投机需求，引导市场预期，确保市场平稳和有序运行。

　　种种现象似乎表明，深圳的楼市政策或面临收紧的风险，利空的凉风正在刮来。

　　深圳楼市政策将趋紧

　　深圳中原研究中心总监王飞表示，楼市政策就全国范围而言相对宽松，深圳则可能趋紧，预计会有限制投资行为的政策出台。但由于政策会考虑到首置及刚需客户，不会“一刀切”，楼市变动幅度不会特别大，范围不会太广。

　　“今年深圳楼市注定是形势趋紧的大格局。如果相关趋紧政策逐项落实，力度大且迅速，今年楼市走向可能会出现趋缓甚至持平。”综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁分析认为。他表示，如果在央行及财政部等部委优惠性的货币政策和税收政策不向深圳实施的基础上，深圳市再出台一些类似纳税证明一年变三年、营业税二年改五年、银行信贷首付及利率上浮等措施，则完全不排除今年某些时段会出现楼市成交量的适度下降和房价的小幅下降。

　　美联物业深圳地区董事总经理江少杰对此持相同意见。但对深圳而言，政策收紧的同时，一部分楼市政策福利也会让深圳购房者获利。他以房产契税减免政策为例说道，尽管购买90平方米以下和90~144平方米面积首套房征收的费率与此前相同，但144平方米以上的房子还是能享受到优惠税率。另外，如果“一改三”政策落实，今年住宅物业类型将处在观望情绪，成交量将明显下滑，个别盘的价格也将有所回落，整体形势不会变。“未来半年，深圳房价可能处于一个比较缓慢的阶段，涨也涨不到哪里，跌也可能会有。在这种情况下，业主会加快出售房源，相信未来会出现笋盘。”江少杰说道。

　　信贷政策升级、银行审批更严

　　或成新调控政策

　　王飞分析认为，后续深圳或出台针对投资行为的政策以抑制投资客。受相关政策影响，首当其冲的将是投资客。购房门槛的提高，能够间接地减缓投资客入市的速度以及活跃度。

　　据深圳链家市场研究中心的统计，2015年深圳投资客占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多。其中个别月份投资客数量超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得收益。

　　“真正能够管制、遏制房价飙高势头的是信贷政策。”宋丁指出，现在房价的居高不下是因为流动性货币在起作用，而信贷就是管流动性的。信贷政策将成为遏制深圳楼市像去年那样上涨的关键因素。他举例说道，如果首付从三成提高至四成，500万元的房子，提高一成首付需多付50万元，这个数额将会难倒很多人。若利率提高，还贷利率上升，购房者的压力更大。

　　江少杰则认为，在一改三政策实施后，未来不会有太严厉的政策出台。但在银行按揭、审批方面可能会更加严格，对评估公司评估价的认可度会更加谨慎。