深圳中原：成交数据回升 但市场复苏迹象不明

　　现阶段开发商为了打破市场僵局，采取保守的定价策略的同时启动多渠道转介，优惠促销力度非常丰厚,销售率稍显乐观。上周新房与二手房成交量较前期均有明显回升，但仍然处于市场低位。仅一周成交数据回升，并不能说明市场已开始复苏。根据深圳中原研究中心监测，经理人指数已经连续7周位于荣枯线之下，报价指数持续在荣枯线左右徘徊;而且5月份至今仅有一个项目获得批售，市场回暖迹象并不明显。预测未来一段时间内，市场将会持续调整，成交量有望继续低位徘徊。

　　上周(5.09-5.15)仅有一个项目获得批售。进入5月份，批售市场较为冷淡，上半个月仅有一个项目获得批售。结合现阶段市场较为低迷，成交量持续低位震荡，预测未来一段时间内批售量仍将保持低位。

　　从推盘来看，上周(5.09-5.15)有4个项目入市，有493套新房入市，较上周的1616套新房大幅下降了69.5%。本周入市项目由于定价趋于合理，营销优惠活动力度较大，销售率比较客观。现阶段市场比较低迷，开发商为了保持一定的销售量和业绩，很多项目已经启动了全城转介，优惠促销力度非常大。根据深圳中原研究中心监测，本周经理指数为49.7%，已经连续7周低于荣枯线，现阶段市场仍然比较悲观，而且5月份至今仅有一个项目获得批售，市场信心是否会持续回升，仍有待市场验证。

　　规土委数据显示上周(5.09-5.15)一手住宅成交528套，成交面积为约5.55万平米，分别环比大幅上升94.8%和93.1%。继新房成交量连续三周下滑后，上周成交量明显上升，但是结合本周仅成交528套，仍然处于市场低位，现阶段市场仍然比较悲观，客户入市积极性较低，预测未来一段时间内，成交量将会持续低位震荡。

　　根据深圳中原研究中心的监测，上周(5.09-5.15)二手住宅共成交1105套，成交面积约为9.3万㎡，较上期分别大幅上升了57.6%和58.2%，继二手房成交量连续三周下滑之后，上周二手成交量明显上升，但和4月份周成交量2100套相比，仅为其二分之一。虽然上周入市的项目因为定价合理，销售率可观，但根据深圳中原研究中心监测，经理人指数已经连续7周位于荣枯线之下，市场信心仍然较弱，加之报价指数较前期也有下滑，市场现状仍然比较悲观，仅一周成交量的反弹并不能说明市场已开始复苏。预测未来一段时间内，市场成交量将会持续低位震荡。

　　【土地成交情况】

　　上周(5.09-5.15)无土地成交。

　　【一手供应分析】

　　上周(5.09-5.15)仅有一个项目获得批售。进入5月份，批售市场较为冷淡，上半个月仅有一个项目获得批售。结合现阶段市场较为低迷，成交量持续低位震荡，预测未来一段时间内批售量仍将保持低位。

　　5月第2周市场批售情况

　　从推盘来看，上周(5.09-5.15)有4个项目入市，有493套新房入市，较上周的1616套新房大幅下降了69.5%。本周入市项目由于定价趋于合理，营销优惠活动力度较大，销售率比较客观。现阶段市场比较低迷，开发商为了保持一定的销售量和业绩，很多项目已经启动了全城转介，优惠促销力度非常大。根据深圳中原研究中心监测，本周经理指数为49.7%，已经连续7周低于荣枯线。虽然在新项目低价集中入市的情况下，市场信心有小幅上升。但现阶段市场仍然比较悲观，而且5月份至今仅有一个项目获得批售，市场信心是否会持续回升，仍有待市场验证。

　　5月第2周推盘成交情况

　　【一手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周(5.09-5.15)一手住宅成交528套，成交面积为约5.55万平米，分别环比大幅上升94.8%和93.1%。继新房成交量连续三周下滑后，本周成交量明显上升，但是结合本周仅成交528套，仍然处于市场低位，现阶段市场仍然比较悲观。结合现阶段仍然处于政策消化期，客户入市积极性较低，预测未来一段时间内，成交量将会持续低位震荡。

　　从上周的情况看，上周一手成交价格约为51253元/㎡，环比小幅上升0.2%。结合春节后刚需楼盘入市较多，预测未来一段时间，新房价格将会持续震荡。在此需注意新房成交均价易受成交结构影响，单周价格参考意义有限。

　　分区域来看上周情况的话，龙岗和宝安依旧是新房成交的主力区域。上周全市将近8成成交集中在龙岗和宝安，其中龙岗占比高达47.2%，宝安占比为30.9%。本周南山成交占比为17.6%，罗湖、福田和盐田分贝占比2.5%，1.5%和0.4%。新房成交排行榜上，佳兆业悦峰花园以54套的成交备案居于首位。

   【二手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，上周(5.09-5.15)二手住宅共成交1105套，成交面积约为9.3万㎡，较上周分别大幅上升了57.6%和58.2%，继二手房成交量连续三周下滑之后，本周二手成交量明显上升，但和为4月份周成交量2100套相比，仅为其二分之一。虽然上周入市的项目因为定价合理，销售率可观，但根据深圳中原研究中心监测，经理人指数已经连续7周位于荣枯线之下，市场信心仍然较弱，加之报价指数较前期也有下滑，市场现状仍然比较悲观，仅一周成交量的反弹并不能说明市场有所复苏。预测未来一段时间内，市场成交量将会持续低位震荡。

　　从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为52725元/㎡，环比下降0.94%。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　从二手成交的分区情况来看，上周成交的1105套二手住宅中，龙岗占比最高为22.5%，其次是宝安、罗湖、福田和南山，占比分别为20.8%、17.9%、17.4%和17.1%。

　　就外围环境而言，在一季度增长停滞后，美国4月零售销售环比大涨1.3%，增幅创下一年来最大同时美国5月密歇根消费者信心指数初值95.8，超出预期的89.5，亦高于4月终值的89。其中预期指数由77.6上升至87.5，上升幅度创2011年12月以来最大，现况指数亦温和上升。整体来讲美国4月份数据表现靓丽。同时英国央行宣布，维持基准利率0.5%不变，货币政策委员会一致同意维持3750亿英镑资产购买规模不变。加之英国央行下调了经济增长预期：下调二季度GDP增速，从0.5%降至0.3%;下调2016年GDP增速，从2.2%降至2.0%。现阶段欧洲经济复苏缓慢而且增长依然不会有新的起色，未来一段时间内全球经济将会持续震荡。

　　国内环境而言，国家统计局最新数据显示，中国4月工业增加值、社会消费品零售总额以及1-4月固定资产投资同比增速全线回落，仅房地产一枝独秀。其中4月新增人民币贷款从3月的1.37万亿元下降60%至5556亿元，不及预期8000亿元。社会融资规模下降68%至7510亿元，M2增速从13.4%降至12.8%。工业增速再度回落，印证4月PMI生产指标和发电量增速双双下滑。投资增速再度回落，其中产能过剩的制造业增速继续下滑，基建投资增速高位回落，仅地产投资增速保持稳定。中国一季度城镇固定资产投资同比增速连续第二个月回升只是昙花一现。更值得关注的是，民间固定资产投资同比增速继续放缓，已较去年底接近“腰斩”，这可能制约投资平稳增长。结合中国经济走势长期将维持L型，而4月社融信贷放缓，工业投资再度回落，5月经济开局不佳，都意味着经济下行承压。同时“股、汇、楼、债”市的高杠杆和高风险，未来经济风险不容轻视。