深圳中原：二手成交上升 高价地带动市场信心回归

　　今年以来，热点二线城市与一线城市高价地频出，上周深圳龙华地块拍出了82.8亿元的高价，楼面价高达5.68万/㎡，高于周边二手房的价格。一定程度上引致短期调整的深圳楼市热度再次回归。根据深圳中原研究中心监测，上周全市有997套二手住宅成交，约8.72万㎡，较上期分别上升33.3%和32.8%;同时本周中原经理人指数高达59.49%，环比上升12.76%。预测未来一段时间深圳楼市将在高价地和定价合理，销售率较好的新项目的带动下逐渐回升，新房定价风向标的作用有望继续加大，成交量有望持续回升。

　　上周(5.30-6.05)有4宗土地成交，其中位于龙华上塘片区高价地总价高达82.8亿元，大超预期的65-70亿元总价。楼面价高达5.68万/㎡，已经超过了周边新房售价，项目将来要卖到10万每平才能赚钱。今年以来，一线城市和热点二线城市高价地频出，在一定程度上推高了房价，并引致短期调整的深圳楼市和上海楼市热度再次回归。

　　从推盘来看，继5月最后一周推售一定程度回升后，上周市场仅有两个项目入市，约353套新房，较上期的962套环比大幅下降63%。6月第一周虽然市场推售较为冷淡。但华侨城新天鹅堡当天的销售额将近100亿，金众繁华里销售率高达9成，说明市场对于高价格的接受度还是比较高。一方面由于上周龙华楼面价高达5.68万/㎡高价地带动，一方面市场信心也在好转。根据深圳中原研究中心监测，本周经理指数59.49%，环比上升12.76%。预测未来一段时间市场信心将在高价地和定价合理，销售率较好的新项目的带动下逐渐回升。

　　据深圳中原研究中心的监测，上周(5.30-6.05)二手住宅共成交997套，成交面积约为8.72万㎡，较上期分别上升33.3%和32.8%。伴随着市场信心的小幅回暖，二手成交量逐渐好转，但仍然大幅低于去年12月2000多套的周平均量，现阶段成交量仍然处于较低位置。

　　从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为51892元/㎡，环比上升3.08%，继5月中下旬以来，市场笋盘数量较前期有所下降，加之近期二手价格仍维持在高位上盘整，而且本周中原报价指数为32.72%，高于荣枯线，预测未来一段时间二手住宅均价将会持续高位盘整。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　【土地成交情况】

　　上周(5.30-6.05)有光明4宗土地成交，其中位于龙华上塘片区高价地总价高达82.8亿元，大超预期的65-70亿元总价。楼面价高达5.68万/㎡，已经超过了周边新房售价，项目将来要卖到10万每平才能赚钱。今年以来，一线城市和热点二线城市高价地频出，在一定程度上推高了房价，并引致短期调整的深圳楼市和上海楼市热度再次回归。

　　6月第1周土地成交情况

　　【一手供应分析】

　　上周(5.30-6.05)仅有1个项目获得批售，约315套。较上周有明显下降。结合前期市场比较低迷，很多项目因为蓄客不足而不断延后，导致现阶段市场存量较多。预测未来一段时间里，市场批售将会较为平淡。

　　6月第1周市场批售情况

　　从推盘来看，继5月最后一周推售一定程度回升后，上周市场仅有两个项目入市，约353套新房，较上期的962套环比大幅下降63%。6月第一周市场推售较为冷淡。由于华侨城新天鹅堡定价较高，3000万/套起，销售率不足5成，但是当天的销售额将近100亿，可以从侧面说明市场对于高价格的接受度还是比较高。一方面由于上周龙华楼面价高达5.68万/㎡高价地带动，一方面市场信心也在好转。根据深圳中原研究中心监测，本周经理指数59.49%，环比上升12.76%。预测未来一段时间市场信心将在高价地和定价合理，销售率较好的新项目的带动下逐渐回升。

　　5月第4周推盘成交情况

　　【一手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周(5.30-6.05)一手住宅成交519套，环比下降10.4%;成交面积为约5.3万平米，环比下降16.2%。主要原因为上周仅有4天的备案数据，成交数据有一定程度拉低。伴随5月份以来，市场推售好转，销售率上升，预测未来成交量将会持续上升。

　　上周一手成交价格约为58968元/㎡，环比下跌0.2%。在此需注意新房成交均价易受成交结构影响，单周价格参考意义有限。

　　分区域来看，受深业东岭成交带动，罗湖上周占比高达17%。龙岗仍旧是全市成交大户，占全市总成交量的32.4%。南山本周成交量大幅上升至30.8%。宝安、福田和盐田的成交占比分别为19.1%、0.6%和0.2%。

　　【二手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，上周(5.30-6.05)二手住宅共成交997套，成交面积约为8.72万㎡，较上期分别上升33.3%和32.8%。伴随着市场信心的小幅回暖，二手成交量逐渐好转，但仍然大幅低于去年12月2000多套的周平均量，现阶段成交量仍然处于较低位置。

　　从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为51892元/㎡，环比上升3.08%，继5月中下旬以来，市场笋盘数量较前期有所下降，加之近期二手价格仍维持在高位上盘整，没有大幅下跌的迹象，而且本周中原报价指数为32.72%，高于荣枯线。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　从二手成交的分区情况来看，上周成交的997套二手住宅中，龙岗仍以2成以上的占比居各区之首。除盐田之外的其余四区基本均衡，维持在15-20%之间。

　　就外围环境而言，上周五美国劳工部具体数据显示，美国5月非农就业人口变动+3.8万，预期+16万，创下2010年9月以来最差水平; 5月失业率4.7%，预期4.9%，前值5%,，上次失业率那么低则出现在2007年;同时美国5月ISM非制造业指数52.9，不及预期的55.3，亦低于4月的55.7，至2014年2月以来最低。数据大幅不及预期令美联储加息前景再度堪忧，预计7月可能才会加息。同时关于加息美联储内部未能达成一致。美联储并没有市场想象的那么鹰派。

　　而国内来看，中国5月财新服务业PMI为51.2 ，录得2月份以来最弱扩张率，前值51.8;综合PMI为50.5 ，创下当前3个月扩张期内最低增速，前值50.8。今年2月以来，虽然综合 PMI 仍处于扩张区间，但已经连续下滑，这是制造业和服务业增长双回落所致。整体而言，中国经济一季度的复苏未能延续，现阶段处于筑底过程中。

　　房地产市场而言，热点二线城市仍然热闹，高价地频出。据统计，2016年1-5月，总价40亿元以上的“总价高价地”有39个，一线城市楼面价高达2.5万/㎡的“楼板价高价地”有12个，二线城市楼面价高达1.5万/㎡的“楼板价高价地”有69个。其主要原因有：房企融资成本降低，现金流充裕;同时很多品牌房企回归一二线热点城市，同时热点城市土地供应比较紧张，加大了土地争抢的局面;加之现阶段央企地产企业整合与重组压力较大，很多央企不惜重金增加公司估值，为其未来组合增加话语权。高价地将在一定程度上提升楼市热度，特别是一线城市和热点二线城市。预测未来一段时间，前期小幅调整的深圳和上海楼市热度有望再次回升。热点二线城市将会引发调控脚步的临近，市场有望降温。