房地产市场加速分化 一二线热力四射三四线库存压力大

　　中国社会科学院财经战略研究院发布中国住房发展(2016中期)报告就指出，“应重点警惕三四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂的风险”。事实上，在今年上半年一二线大城市创下了红火的房地产行情的同时，三四线及以下城市却仍然面临着高库存的困境。尽管今年以来对于房地产走势普遍都看好，但是各地市场表现的冷热不均已经使行楼市行情出现了反差较大的分化。

　　?2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，库存压力有所缓解，但城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，一线城市已率先出台调控收紧措施，沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州将商住纳入限购范围，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。

　　一二线市场热力四射

　　据数据显示，今年上半年国内一线城市住宅房价累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点。而二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%。三线城市累计上涨仅4.27%。可以看到，今年上半年，一二线城市的市场热情有点疯狂。

　　受热点一二线城市带动，其周边城市价格涨幅也不断扩大。有分析指出，国内的一线城市早在2015下半年持续宽松的货币政策影响下率先掀起涨价潮，深圳、上海涨幅尤为明显，今年一季度延续上涨态势，且保持较高涨幅，这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市。今年3月以来为稳定房价，深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策，且初见成效，二季度这类城市房价涨幅已明显放缓;5月厦门、合肥涨幅仍显著;6月在严控房价过快上涨的政策影响下，热点城市涨幅均有所缓和。

　　在一手市场的带动下，一二线城市的二手住宅交易也大幅上涨。数据显示，今年上半年国内十大城市二手房价格累计上涨12.62%，涨幅超过新房3.76个百分点。具体来看，一季度，二手房价格环比涨幅持续扩大，累计上涨7.20%，超过新房3.59个百分点，其中3月单月环比上涨4.43%，创2010年下半年以来最高单月环比涨幅。二季度，二手房市场有所回调，累计涨幅收窄至5.05%，单月环比涨幅持续缩小至0.98%。

　　有分析指出，即便是在下半年，不同城市价格走势仍将持续分化。一线城市中，北京、上海涨幅趋缓;深圳近两个月二手房价格已转为下跌，未来也将影响到新房市场预期。南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨，价格水平已在一定程度上超出购买力，且市场杠杆率较高，价格变化对信贷政策敏感度高，政策收紧下可能出现价格调整;东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响，未来发展预期乐观，房价上涨动力仍然较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足，房价上涨动力相对较弱。

　　三四线城市库存压力仍大

　　日前，国家统计局发布了5月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。国数据显示，1-5月份，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市待售面积减少量也逐月增多。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵指出，当前中国房地产库存的消化周期已经从64个月迅速降到了52个月，处于一个比较正常的水平。与此同时，在中国百姓“买涨不买跌”的心理下，未来一年房地产的价格增幅不会像此前一样快，交易量也会有一定的放缓。

　　值得注意的是，拥有经济活力强、公共服务好、人口流入大、产业基础厚等条件的热点城市库存问题本就较轻，所以去库存自然相对容易。但是，房地产去库存的战役还远没有打完。事实上，去库存最终目的在于让房屋满足人的居住需求，实现土地要素的优化配置。因此，未来楼市去库存过程中，还应更重视“成交量”而非“价格”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从2015年四季度至2016年一季度，北上广深等一线城市市场火热，量价齐升，苏州、南京等二线城市楼市也不断升温，量价稳步上涨。三四线城市楼市一直不温不火，去库存效果甚微。从2016年二季度开始，随着一线城市收紧限购政策，北上广深等一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄。而受一线城市外溢需求影响，加上政策相对宽松，苏州、南京等二线城市高价地频出，量价齐涨，出现了明显的过热势头。三四线城市楼市则依旧未能走出库存积压的困局，库存压力进一步加大。