楼市难言逆转回落或可预期 未来房价走势或两极分化

　　昨天，国家统计局发布了2016年6月70个大中城市住宅销售价格：新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有55个，比5月份减少5个;下降的城市有10个，比5月份增加6个;持平的城市有5个。新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%，分别比5月收窄0.1和0.2个百分点。

　　数据显示，70城房价自去年5月份开始上涨，上涨势头持续一年;至2016年5月份，普涨格局结束，部分城市房价开始同比下降，6月份房价下降的城市扩大至10个。那么，楼市是否开始了逆转格局?

　　仔细分析就会发现，房价下降城市几乎都不是一线城市，东部城市也极少，更非前期热点城市，而以西部和东北地区居多，比如银川、乌鲁木齐、包头、唐山、锦州、牡丹江等，其余4个城市则为襄阳、泉州、北海、三亚。这些城市房价的下降并不具备太多代表性，据此认为房价将逆转有失片面。

　　不过，结合近期众多措施看，房价继续回落或将可以预期。

　　一是前期热点城市陆续开始出台调控措施。合肥、厦门、南京为房价环比增幅最大的前三名，分别环比上涨4.9%、4.7%、4%。但这些城市也分别推出了相应的调控措施。比如，合肥于本月起实施新政，提高二套房和三套房的首付比例，同时加大土地供应，对“高价地”现象进行严控;本月15日，厦门调整信贷政策，对二套房首付采取了“认房又认贷”的限制措施。

　　二是银行的房贷政策正在发生变化。上月底，工商银行将个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%。此外，一些热点城市开始审慎收紧房贷优惠。上月底深圳市场上曾传言首套房贷可享受8.8折优惠，经记者调查发现，确实有部分银行给出过8.8折优惠，但时间非常短。目前市场仍以9折优惠为主流。

　　三是“高价地热”有望降温。虽然“高价地”出现在土地拍卖市场，并不与房价发生直接关系，但“高价地”频现，会影响人们对房价的预期，助长恐慌心理。

　　上半年土地拍卖市场频现“高价地”之争。开发商蜂拥竞拍热点城市地块也好理解，因为只有在热点地区拿地盖房才能赚钱。但值得注意的是，新晋“高价地”多为央企，原因是它们“不差钱”，且融资成本更低，更不必像其他开发商那样严格依据市场情况来作决断。但几天前，上海虹口凉城地块的拍卖会却没有了疯狂而表现得非常理性。此前有媒体估计拍卖价将突破10万元/平方米，但最终却以6.7万元/平方米成交。有分析指，竞拍者中少了许多央企的身影，看来是国资委前段时间对央企的“高价地喊话”见效了。

　　受上述原因影响，房价涨势有望在未来有所回落。但值得指出的是，扬汤止沸不等于釜底抽薪，真正影响房价的依然是供需关系、资产配置偏好、地区发展优势以及流动性高低等因素。因此，未来的房价走势或呈两极分化态势，房价回落的城市有望进一步增加;对那些区位优势好、城市竞争力及人口吸引力很强的城市来说，房价则很难掉头。