深圳未来房价将会更高 地铁物业涨幅不可预估

　　90年代初，我刚到上海读书，那个时候上海刚开始有商品房，93年前后，我记得最早的时候1500元/平米，那个时候我们感觉读书是到乡下去读书的，最早的复旦不属于市区，属于上海宝山县，我们觉得是在乡下，边上有鸭子，还有田，现在那个地方的均价已经到了7万左右，当时我们觉得1500元/平米好贵哦，根本买不起，那个时候不买，现在更买不起。

　　为什么房价这么涨?我认为只有两个原因，以前房价上涨，二战以后一直到70年代，日本、美国的房价都在涨，它是平稳上涨，一打仗，产能没了，解决掉了，一般战争之后人口都有报复性反弹，所以会迎来长期的上涨周期，这就意味着你什么时候买都是对的，只要你在高峰的时候抛掉都是对的。

　　但是现在，说实话，大家觉得中国经济好吗?我到珠三角、到长三角，现在东部沿海地区做实体经济基本上都属于活雷锋性质，08年之前传统行业是两位数增长，现在是负两位数增长，你用经济的角度说不通，用人口的角度也说不通。我们知道，中国人最喜欢生孩子，但是2015年、2016年人口基本进入拐点期，上海不婚的挺多的，老年人这么多，但是上海的房价疯掉了，去年年底我去看楼盘，上海的副中心，写字楼，因为我们是限购，又不能离婚，那个写字楼当时的报价是4.5万/平米，三个月之后开二期，6万/平米。再过两个月开三期，每平米就要7、8万。而且最关键的是还不是上涨，要是光上涨，我不买也就算了，关键问题是你买不到，不瞒大家说，我后来找了那个开发商，根本就买不到，买房子还要托关系，在中国你想象得到第二个商品买东西还要托关系的吗?没有，中国的一切都产能过剩，房地产也产能过剩，但在有的地方就是要托关系，这是一个很奇怪的事情。

　　所以用人口来看现在的房地产市场，你也不太说得通，我们只能从一个地方来看，就是经济差，货币多。大家看这幅图(PPT演示)，这幅图是从1998-2014年上半年M2余额，1998年广义货币是10.45万亿，到2014年上半年是120.96万亿，上涨12倍。如果我们把时间段再拉长，1990年中国的广义货币是多少呢?1.39万亿，1990-1998年广义货币增长了10倍，1990-2014年，差不多八、九年我们的货币就增长10倍。1990-2015年，2015年广义货币是150万亿左右，我后来算了一下，25年时间，中国的广义货币涨了100倍，我说得更确切一点，我除了一下，99.39倍。

　　我刚才听到深圳现在的均价是6万左右，我们假设它是6万，倒推回去，25年前它应该是多少?1990年深圳的房价是多少?我的算法很简单，就是除以100，因为我把所有货币的量都打掉，我就除以100，那么1990年深圳的房价应该是600元/平米。每个投资的人都觉得自己很牛，因为你投资什么都赚钱，房地产是赚得最多的，投资者房地产，房地产赚钱;投资红木，红木赚钱;投资翡翠，翡翠赚钱，你现在到云南那边去看，稍微看得我上面眼的，没有低于一百万的，有的人说一百万只能买一个厕所，那有什么稀奇，一百万你还买不来一块石头呢。

　　如果在这25年时间里，你的财富增速没有高于100倍的话，其实你跟货币是刚好打平。我经常说：不要觉得自己牛，自己牛的时候，照照镜子，默念一句话“台风来了，猪都会飞”。也就是说我们投资赚钱并不是我们自己有多牛，而是央妈太牛了。

　　那么我们对于未来的投资，主要看的是什么呢?看的是货币政策，如果经济不好，经济在转型的过程当中，很多人说未来中国经济转型肯定成功，对，经济转型肯定成功，只要我们活得够久，一定能看到这一天。但是凯恩斯说过“从长期来看，人都会死的”，“人都会死”是个常识，其实从投资的角度来说就是从长期来看，所有的投资都有时间限制，没有时间限制的投资是在耍流氓。

　　接下来会怎么样呢?大家看这幅图(PPT演示)，这幅图是我有名的“兰州牛肉拉面指数图”，国外经济学杂志有一个很简便的经济指数，叫做“巨无霸指数”，我就是根据巨无霸在各个国家卖的价格算出各个国家真实汇率价格，比如说美国巨无霸汉堡卖1元，在中国卖8元，那么从实体角度来说，人民币比美元，不管你怎么算，从巨无霸的角度就是1比8。

　　现在在深圳吃一碗兰州牛肉拉面多少钱?有人说30元，深圳好贵哦，怪不得深圳房价高，好有钱。我在全国各个城市调查过，一碗兰州牛肉拉面的中位数大概是12-15元，如果蹲在路边吃，凳子也没有，大概是7、8元，你吃的不知道是什么肉，猫肉、老鼠肉都有可能，反正珠三角这边吃东西很有想象力，他告诉你是牛肉拉面。如果进房间吃，一个小破店，坐在塑料凳子上吃，基本上是10元、12元、15元。如果你挺高大上的，还点两个小蔬菜，我估计跟上海一样，上海的价格是在20-25元之间。

　　中国物价最高的地方不是CBD，CBD卖的都是LV，全球统一价格，在深圳买是这个价格，在上海买也是这个价格，除非是免费店，这个东西没得比。同样一碗牛肉面，最贵的是哪里呢?中国最黑的地方是机场，机场的物价是最高的，机场这么一碗面条基本上48元，一般后面会取一个“8”字，发嘛，通常是48元、58元、68元，我吃到最贵的好像是在西北西宁边上，很破烂的机场，但是它可黑了，我当时拍了照，我看到的最贵的价格是98元。