楼市金九银十旺势渐行渐远 “量价齐跌”成主调

核心提示

楼市传统的“金九银十”销售旺季今年并未出现。

根据世联地产的统计报告，９月份全国房地产市场普遍出现了成交量的下滑。

在个别地区，由于市场信心受到打击，楼市整体趋于下行的态势已经十分明显，观望情绪开始重新在楼市中蔓延。

环渤海区域：“量价齐跌”成主基调

９月份，宏调政策的效力开始在环渤海楼市中显现。从重点城市的市场表现来看，“量价齐跌”成为本期市场的主基调。

从土地市场来看，９月份环渤海区域基本延续了８月份以来的市场走势，市场表现相对比较平稳。其中，北京全月共成交土地３１宗，环比上升２４％，住宅用地共成交９宗，在所成交的住宅用地中全部出现了溢价，反映出土地市场的竞争依然比较激烈；天津９月份新增土地供给２１宗，供给面积达５３１万平方米，环比增长５６３．８％。土地成交２５宗，成交面积１０８万平方米，环比下降８７．４％。

在一手房市场方面，９月份环渤海区域一手房成交量普遍出现下滑，“量价齐跌”的现象较为普遍。其中，北京一手房市场全月新增批售面积７３．２万平方米，环比下降４９．０％，同比下降４５．０％，一手房成交面积为１４８．２万平方米，环比下降７．０％，同比增长近２９０．０％，成交均价为１４２８８元／平方米，环比下降０．４％，同比上涨１４．０％，市场整体基本上延续了８月份以来的市场走势；天津一手房市场的表现与北京基本相同，全月一手房市场总体量价齐跌，终止了天津近三个月成交量上涨的趋势，其中成交面积为１２１．９万平方米，环比下降１４．０％，同比上升２８４．０％；成交均价７６６５元／平方米，环比下降０．３％，同比上升１２．０％；与北京、天津的“量价齐跌”不同，９月份大连楼市成交均价的“逆势上扬”格外引人瞩目，全月的成交均价为９０５６元／平方米，环比上升了９．１％。

从市场畅销户型来看，９月份环渤海区域城市间的趋同性较大，均以中小户型为主，面积多在９０－１１０平方米之间，份额占市场总成交量的２５％左右。与其他产品，此种类型的产品在市场上的受欢迎程度相对较高。

在投资客比重方面，目前环渤海区域投资客的整体数量相对较少。北京、天津市场投资客由于受政策的影响９月份已经开始趋于平静，投资客的数量急剧减少，比重多在１０％以下。

长三角区域：城市间市场差异较大

９月份的长三角土地市场整体呈“两极分化”的发展态势，其中上海、南京、杭州延续了上半年相对热闹的成交状况，而无锡本月则出现成交放缓的迹象。从具体数据来看，９月份上海土地市场新增土地供应２２宗，供应面积１５２．２万平方米，环比下降４１．０％，成交土地３３宗，成交面积１７５．９万平方米，环比上涨１７５．９％；南京全月新增土地供应１７宗，土地成交１２宗，成交面积４７２６８３．６平方米；杭州９月土地供给３１宗，供给面积６７．９万平方米，环比上升２２７．０％，土地成交１８宗，成交面积４９．５万平方米，环比上升２８．３％。

从一手房市场来看，“冷暖两重天”的现象在９月份的长三角表现得非常明显。其中，上海、杭州市场“维暖”；无锡、南京则市场“趋冷”。从数据来看，９月份上海商品房新增批售面积２０８．２万平方米，成交面积２１４．６万平方米，环比上升７．５％，成交均价１９０００元／平方米，上升２．９％；杭州９月新房成交６３９０套，环比上升６６．２％；成交均价１２５６４元／平方米，环比下降１７．３％；９月南京商品住宅成交量６４３２套，环比减少１２．７％，全市可售商品住宅２６０３６套，按目前速度不推新盘的话南京还可售４个月。

从畅销户型来看，由于民众对未来的通胀预期普遍看好，因此９月份长三角楼市大户型及豪宅产品持续走俏，豪宅成交量占据了相当大的市场份额。

在投资客比重方面，长三角区域目前呈现出迥异的发展态势。在市场成熟度相对较高的上海，９月份中豪宅产品的投资性需求有一定程度的增加，但广大普通住宅投资客已开始“逢高出货”。

珠三角区域：楼市调整态势最为明显

作为中国房地产市场发展水平较为成熟的地区，９月份珠三角楼市整体趋于下行的态势已经十分明显。

从土地市场来看，珠三角城市间土地市场的差异性明显。其中，珠海和惠州市场表现较为平淡，而深圳、佛山、东莞和厦门土地市场则较为热闹。从数据看，９月深圳共成交土地４宗，成交土地１８．９万平方米，总成交金额为２１．９亿元，其中综合性办公用地１宗，居住用地３宗；佛山９月份土地供给１７宗，供给面积为５７．５万平方米，土地成交１３宗，成交面积５２．１万平方米，市场整体呈“供需两旺”的态势；东莞９月土地供应明显增长，新推土地２０宗，供应面积达１３．０万平方米，土地成交５宗，成交面积２６．８万平方米，其中商住用地２宗；惠州９月供应面积６８．６万平方米，环比降７．０％，土地成交１１宗，成交面积３９．７万平方米。

其次，在一手房市场方面，珠三角各城市“量跌价升”的发展态势十分明显。深圳９月份一手房新增批售面积７７．３万平方米，环比上升２１６．１％，同比下降２０．５％，一手房成交面积为３３．４万平方米，环比下降１３．６％，同比上升７．９％，成交均价为２０９４０元／平方米，环比上升１１．２％，同比上升７８．７％；惠州９月份一手房成交面积为２１．２万平方米，环比下降１６．０％，成交均价４９２３元／平方米，环比上升３．０％；东莞９月份新增批售面积８６．９万平方米，其中新增批售住宅６６８１套，环比上升９５８．６％，成交住宅２９４６套，环比下降１６．９％，住宅成交均价６９９１元／平方米，环比上升８．９％，至此为连续第７个月成交均价连续上涨。

再者，从畅销户型来看９月份珠三角楼市中“两极分化”的局面十分严重，大户型及豪宅产品成交热闹，中小户型成交量普遍出现下滑，深圳市场在此方面表现得最为明显。

最后，从投资比例看，珠三角豪宅的投资性需求在９月有一定增加；普通住宅市场中投资客数量却已开始下降，逢高出货现象在未来将更加普遍，而房价长期居高不下也让部分投资客开始持币观望。