Q房10月：报综合调控效果初显 一二手均价走低

　　一、月度市场综评

　　1、备案滞后叠加新政后提前备案导致新房总量数据冲高，但月底新政效果渐显。

　　2、国庆假期导致二手统计天数较9月少，总量下滑，但日均量反而增加。

　　3、成交价格清一色下滑，一二手均价跌幅都接近一成，综合调控效果初显。

　　二、关键数据

　　1、10月二手住宅成交6329套，环比下跌18.04%，同比下跌6%。

　　2、10月二手住宅成交52.75万㎡，环比下跌16.70%，同比下跌3.56%。

　　3、10月二手住宅成交均价47206元/㎡，环比下跌7.30%，同比上涨25.21%。

　　4、10月新房住宅成交4276套，环比上涨63.33%，同比下跌23.44%。

　　5、10月新房住宅成交42.25万㎡，环比上涨52.09%，同比下跌22.06%。

　　6、10月新房住宅成交均价55611元/㎡，环比下跌9.72%，同比上涨65.51%。

　　7、10月批售总套数401套，环比下跌95.32%，同比下跌95.45%。

　　8、10月批售总面积5.96万㎡，环比下跌92.97%，同比下跌93.32%。

　　三、详细干货版目录

　　1、二手住宅市场综述

　　2016年10月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交6329套，环比下跌18.04%;成交面积52.75万㎡，环比下跌16.70%;成交均价47206元/㎡，环比下跌7.30%，整体量价齐跌。

　　从数据层面看，二手住宅成交量在9月的基础上小幅下挫，且10月由于有国庆假期的原因，实际统计天数较9月少，所以我们从日均数据来看，10月(日均381套)反而比9月(日均368套)高35%。而从一线行情来看，10月4日深圳出台的新政对二手市场已经产生了实质影响，而由于过户数据的滞后性，目前数据层面还高位坚挺。价格方面，新政之后买卖双方心态都发生了变化，高性价比的房源更容易成交，因此均价方面也重回“4字头”。

　　细分到深圳各个区域表现如下：在10月二手住宅成交中，龙岗区以1684套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的27%;其次是宝安区成交1254套，占全市成交总量的20%;再次福田区成交1181套，占全市成交总量的19%;罗湖区成交1057套，占全市成交总量的17%;南山区成交948套，占全市成交总量的15%;盐田区成交205套，占全市成交总量的3%。从环比情况看，六大区域环比都有不同程度的下滑，降幅基本都在一到两成。

　　从各区域成交均价来看，保持三大梯队，第一梯队的南山，保持了三个月的“7字头”之后价格回落，10月均价更是被福田赶超;盐田区挤进第二梯队，均价“破4”，龙岗依然保持“3字头”。环比方面，福田、盐田环比提高，其余区域环比下滑，其中南山区降幅相对明显。

　　2、新房住宅市场综述

　　2016年10月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交4276套，环比上涨63.33%;成交面积42.25万㎡，环比上涨52.09%;成交均价55611元/㎡，环比下跌9.72%，整体量涨价跌。

　　新房备案数据同样滞后，所以9月份集中推盘的项目在10月份进入备案节奏，而且由于新政的影响，亦存在不少提前备案的情况，所以，新房数据反而创造了325新政之后的新高。当然，“104新政”的效力也在逐渐显现，10月底，新房的数据已经出现了一定的萎缩态势。10月主力项目包括鸿荣源壹城中心、信义金御半山、香山里、佳华领域广场等。高价项目占比减弱，整体价格也从“6字头”回落到“5字头”。

　　细分到深圳各个区域表现如下：在10月新房住宅成交中，龙岗成交1871套，占全市成交总量的44%，主力成交项目包括信义金御半山、心海城、龙园大观等;紧随其后的是宝安，共成交1382套，占全市成交总量的32%，主力成交项目包括鸿荣源壹城中心、佳华领域广场、华业玫瑰四季等。南山区成交937套，占全市成交总量的22%，位列第三，主力成交项目为香山里、华润城、豪方天际等。对比9月，南山区环比增幅明显，在几个主力项目的带动下，环比翻倍，其次龙岗和宝安这两个成交大区也上涨，其他三个区域，本身成交偏弱，环比反而下滑。

　　从各个区域的价格情况看，福田再度成为新房价格龙头，均价仍在“9字头”;反而南山在主力项目的作用下重回“7字头”，罗湖保持“7字头”，宝安、盐田 “5字头”。与9月相比，南山区价格波动最大，新政作用下环比调低两成有余，其余区域价格变化不足一成，福田、盐田基本稳定。

　　3、二手新房住宅市场对比

　　2016年10月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交10605套，环比上涨2.56%，同比下跌13.91%，新房二手住宅成交套数比为0.68。虽然政策出台已经将近一个月，但是由于数据的延迟表现，新政的威力尚未完全显现，未来需要做好应对回落的准备。

4、新增预售项目

　　2016年10月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅类批售总套数401套，环比下跌95.32%，批售总面积约5.96万㎡，环比下跌92.97%。10月仅前海1个公寓类项目获得新批预售，其余区域均无新批预售。

　　Q房网数据研究中心认为，由于新政不光对限购限贷进行升级，更在监管层面采取史无前例的严格把控，不管是新房的营销还是二手的房源等方面都进行了大力度的审查，这些综合手段直接影响了新房的推售节奏和项目定价。